L'épée à double tranchant de la « Sécurité »
Comprendre le NHG (Nationale Hypotheek Garantie)
La Garantie Hypothécaire Nationale (Nationale Hypotheek Garantie, ou NHG) est une pierre angulaire du processus d'achat immobilier néerlandais. Ce n'est pas un prêt émis par le gouvernement, mais plutôt un mécanisme d'assurance publique. Si un acheteur obtient un prêt hypothécaire garanti par NHG, le dispositif assure le prêteur contre le risque de défaut de paiement de l'emprunteur. Si le propriétaire est contraint de vendre son logement à perte (à cause d'une perte d'emploi, d'un divorce ou d'un handicap), la NHG peut couvrir la dette résiduelle, protégeant l'emprunteur d'une situation financière catastrophique. En échange de ce risque réduit, les prêteurs offrent un taux d'intérêt sensiblement plus bas aux emprunteurs titulaires d'un prêt NHG — souvent une réduction de 0,5 % ou plus. Cela rend l'emprunt moins cher et apparemment plus sûr pour l'acquéreur. Cependant, la garantie n'est pas gratuite; l'emprunteur paie des frais uniques, qui sont un pourcentage du montant du prêt hypothécaire, pour l'obtenir.
Le piège : Le plafond de prix et ses effets sur le marché
La NHG n'est pas disponible pour toutes les propriétés. Son utilisation est limitée par un plafond de prix strict, ajusté annuellement (par exemple, 435 000 € en 2024). Cela a un effet profond, et peut-être distorsionnaire, sur le marché du logement. Les propriétés évaluées juste en dessous de la limite NHG deviennent extrêmement compétitives, car elles sont accessibles à un plus grand nombre d'acheteurs qui bénéficient des taux d'intérêt plus bas. Cette demande intense crée effectivement un plancher sur le marché et peut artificiellement faire monter les prix des logements jusqu'au plafond NHG. Pour les locataires qui cherchent à acheter leur première maison, la NHG est à la fois une bénédiction et une malédiction. Elle rend l'emprunt plus abordable s'ils parviennent à trouver un bien, mais elle augmente aussi la concurrence et les prix dans le même segment de marché qu'ils ciblent. Elle est devenue un élément crucial qui soutient le marché des premières maisons.
Implications pour le marché de la location
Bien que le NHG soit exclusivement destiné aux propriétés occupées par leur propriétaire, son influence déborde sur le marché de la location. En le rendant marginalement plus facile et moins cher pour les primo-accédants d'obtenir un prêt hypothécaire, le dispositif facilite la sortie du secteur locatif. Cependant, en contribuant à la hausse des prix dans la partie inférieure du marché du logement, elle rend également plus difficile le passage de la location à l'accession à la propriété. De plus, elle renforce le biais culturel et financier néerlandais en faveur de la propriété. L'existence d'un filet de sécurité aussi puissant pour les acheteurs, sans soutien équivalent pour les locataires de longue durée, met en évidence la politique gouvernementale de longue date visant à encourager la propriété plutôt que la location, ce qui influence la disponibilité, la qualité et le coût des logements à louer.
