L'augmentation annuelle : pas seulement une suggestion
Une révision de loyer, qui signifie presque toujours une augmentation de loyer, est une caractéristique standard de la location aux Pays-Bas. Cependant, les propriétaires n'ont pas carte blanche pour augmenter le prix quand ils le souhaitent ou de n'importe quel montant. Le processus est strictement contrôlé par la loi, mais les règles qui s'appliquent dépendent entièrement de savoir si vous louez dans le secteur réglementé (sociale huur) ou le secteur libre (libéralisé) (vrije sector). Cette distinction est le facteur le plus important pour comprendre vos droits.
Les deux mondes des augmentations de loyer
- Secteur réglementé : Pour les locataires du secteur réglementé (où le loyer initial est en dessous d'un certain seuil), le gouvernement fixe un pourcentage maximum pour l'augmentation annuelle du loyer. Ce pourcentage peut varier en fonction de vos revenus. Le propriétaire est interdit d'augmenter le loyer au-delà de ce plafond, et la révision ne peut avoir lieu qu'une fois tous les 12 mois.
- Secteur libre (libéralisé) : Pendant des années, ce secteur était un far west où les propriétaires pouvaient augmenter le loyer de n'importe quel montant stipulé dans la clause d'indexation du contrat (indexeringsclausule). Cependant, en réponse à des hausses exorbitantes, le gouvernement néerlandais a également mis en place un plafond pour les augmentations de loyer du secteur libre. Selon la législation récente, l'augmentation annuelle est généralement plafonnée au taux d'inflation (IPC) + 1%. Cette loi est temporaire mais a été prolongée, il est donc crucial de vérifier son statut actuel. L'augmentation est toujours basée sur la clause d'indexation de votre contrat, mais ne peut pas dépasser le plafond légal national.
Un propriétaire ne peut pas simplement commencer à vous facturer un nouveau loyer. Il doit suivre une procédure formelle. Le propriétaire doit vous envoyer une proposition écrite pour l'augmentation du loyer au moins deux mois avant son entrée en vigueur. Cette lettre doit indiquer le loyer actuel, le nouveau loyer, le pourcentage d'augmentation et la date à laquelle le nouveau loyer s'appliquera. Si vous pensez que l'augmentation proposée est illégale (par exemple, si elle dépasse le plafond légal, si elle intervient trop tôt depuis la dernière augmentation, ou si elle est calculée incorrectement), vous pouvez vous y opposer par écrit. Si vous payez simplement le nouveau loyer plus élevé sans objection, vous êtes légalement considéré comme l'ayant accepté. Si vous vous opposez et ne parvenez pas à un accord, le propriétaire doit demander à la Huurcommissie (Tribunal des Loyers) de valider l'augmentation.
Pouvez-vous demander une révision à la baisse du loyer ?
Une révision de loyer ne concerne pas toujours une augmentation. Les locataires ont le droit de demander une réduction de loyer dans des circonstances spécifiques. Si votre logement souffre de défauts d'entretien graves et durables que le propriétaire refuse de réparer, vous pouvez saisir la Huurcommissie pour baisser temporairement votre loyer jusqu'à ce que les problèmes soient résolus. Plus puissamment, tous les nouveaux locataires disposent d'une fenêtre limitée (généralement six mois à partir du début du contrat) pour demander à la Huurcommissie d'évaluer si le loyer initial convenu est juste en fonction de la valeur en points du logement. Si le tribunal estime que le loyer est trop élevé, il peut le réduire définitivement, même si vous êtes dans un contrat du secteur libre. C'est un droit puissant mais souvent sous-utilisé des locataires.
