Au-delà de l'entretien quotidien
Une réserve de dépenses d'investissement (CapEx) est un fonds mis de côté pour couvrir des dépenses importantes, peu fréquentes et essentielles nécessaires au maintien de l'intégrité structurelle et de la valeur d'un bâtiment. Ce n'est pas pour les réparations routinières comme réparer un robinet qui fuit ou reboucher un mur; cela relève de l'entretien opérationnel. Au contraire, une réserve CapEx, souvent appelée reservefonds dans le contexte d'une Homeowners' Association néerlandaise (Vereniging van Eigenaars, ou VvE), est destinée à des projets majeurs à forte intensité capitalistique. Pensez à remplacer l'intégralité du toit après 30 ans, à remettre à neuf le système d'ascenseurs, à remplacer toutes les fenêtres pour une meilleure isolation, ou à effectuer des réparations importantes en béton sur les balcons. Ce sont des dépenses prévisibles sur une longue période mais trop coûteuses à financer sur le budget d'une seule année.
La santé de ce fonds de réserve est sans doute l'un des indicateurs les plus critiques de la viabilité à long terme d'un bâtiment — et, par extension, de la qualité de vie de ses résidents. Une VvE ou un propriétaire sans une réserve CapEx robuste et bien gérée opère essentiellement sur une durée empruntée. Ils attendent qu'un système majeur tombe en panne, au point qu'ils n'auront plus de fonds pour y remédier, ce qui entraîne des levées d'urgence sur les propriétaires et, inévitablement, de longues périodes de délabrement qui impactent directement les locataires.
L'enjeu du locataire dans l'épargne du propriétaire
Il est courant que les locataires pensent que les finances du bâtiment ne concernent que le propriétaire. En réalité, un locataire est une partie prenante directe dans la prudence financière de la VvE. Lorsque les systèmes essentiels d'un bâtiment tombent en panne en raison d'un entretien différé, c'est le locataire qui subit les conséquences. Un ascenseur hors service pendant des mois, un toit qui fuit dans l'appartement du dernier étage, ou un chauffage central qui tombe en panne de façon chronique ne sont pas de simples inconvénients; ce sont des atteintes importantes au droit du locataire à la jouissance paisible de son logement. Bien que votre propriétaire soit légalement responsable de fournir une propriété bien entretenue, sa capacité à le faire est souvent limitée par la santé financière de la VvE collective.
Un propriétaire qui fait partie d'une VvE avec une réserve mal fournie est dans une position difficile. Il ne peut pas décider seul de remplacer le toit du bâtiment. Cela nécessite un vote à la majorité de tous les propriétaires et, surtout, l'argent pour le payer. Si l'argent n'est pas là, la réparation ne se produira pas. Par conséquent, un locataire potentiel devrait voir l'existence d'une réserve CapEx bien gérée comme une forme d'assurance sur son propre confort et sa sécurité futurs. Cela indique que le bâtiment est géré de manière proactive plutôt que réactive, et que les problèmes majeurs seront traités avant de devenir des défaillances critiques.
Bien que vous ne puissiez pas examiner les bilans de la VvE, vous pouvez rechercher des indices et poser des questions ciblées. Le document clé qui guide la réserve CapEx est le Meerjarenonderhoudsplan (MJOP), ou Plan d'entretien pluriannuel. Il s'agit d'une étude professionnelle qui décrit la durée de vie attendue de tous les principaux composants du bâtiment et estime le coût de leur remplacement futur.
Lors de la visite d'une propriété, demandez à l'agent ou au propriétaire : « Y a-t-il un MJOP actif pour la VvE ? » et « Le fonds de réserve est-il sur la bonne voie pour couvrir les coûts futurs décrits dans le plan ? » Un « oui » confiant est un bon signe. L'hésitation, l'ignorance ou le rejet de la question est un drapeau rouge majeur. Cela suggère que personne ne planifie l'avenir du bâtiment. Vous pouvez également inspecter visuellement les zones communes. Sont-elles propres et modernes, ou voyez-vous de la peinture qui s'écaille, du béton fissuré et des ascenseurs anciens et qui claquent ? Ce sont les signes physiques d'une VvE qui a probablement négligé son financement CapEx depuis des années.
