La division fondamentale de l'entretien
« Entretien majeur » : Le domaine du propriétaire
La législation néerlandaise sur la location fait une distinction très claire entre deux types d'entretien, et cette division est la source de nombreux différends entre bailleurs et locataires. Le bailleur est seul et entièrement responsable de l« entretien majeur » (entretien majeur). Cette catégorie couvre tous les aspects structurels et fondamentaux significatifs de la propriété. Considérez ceci: s'il s'agit d'une partie majeure du bâtiment lui-même, c'est presque certainement le problème du bailleur. Cela comprend, mais sans s'y limiter, le toit, les fondations, les murs extérieurs et les travaux de peinture, les cadres de fenêtres, le système de chauffage central (chaudière centrale), les systèmes de plomberie et d'électricité, et les espaces partagés comme les cages d'escalier et les ascenseurs. Un bailleur ne peut légalement transférer le coût ou la responsabilité de ces éléments au locataire via le contrat de location. Toute clause qui tente de le faire est nulle. Le bailleur n'est pas seulement responsable du paiement de ces réparations mais aussi de les organiser et de les superviser en temps utile.
« Petit entretien quotidien » : La liste des tâches du locataire
De l'autre côté de la division se trouve le « petit entretien quotidien » (klein en dagelijks onderhoud). C'est la responsabilité du locataire. Le gouvernement fournit une liste détaillée de ce que cela comprend, mais le principe général est qu'il couvre les petites tâches peu coûteuses qui résultent du fait de vivre dans le logement. Des exemples incluent le remplacement des ampoules, resserrer une poignée de porte desserrée, nettoyer les canalisations et les gouttières pour prévenir les blocages, et de petites retouches de peinture intérieure. Une distinction clé est entre réparation et remplacement. Par exemple, purger les radiateurs est le travail du locataire, mais si toute la chaudière centrale tombe en panne, son remplacement est le travail du bailleur. Cette division conduit souvent à des différends dans une zone grise. Une réponse par défaut devrait toujours être d'informer le bailleur par écrit de tout défaut; cela les oblige à évaluer la situation et à agir s'il relève de leur responsabilité.
Forcer la main au bailleur
Un scénario courant et frustrant est lorsque le bailleur néglige son devoir d'effectuer des réparations structurelles, laissant le locataire avec des problèmes sérieux comme un toit qui fuit ou un système de chauffage défectueux en hiver. Les locataires ne sont pas sans pouvoir dans cette situation. La première étape consiste à notifier formellement le bailleur du défaut par écrit (une lettre recommandée ou un courriel est préférable pour la preuve) et à leur accorder un délai raisonnable pour le réparer. Si le bailleur n'agit pas, le locataire dispose de plusieurs options. Pour les propriétés du secteur réglementé (social), elles peuvent engager des procédures devant la Huurcommissie (Tribunal des loyers), qui peut ordonner au bailleur d'effectuer la réparation et peut accorder au locataire une réduction de loyer importante et temporaire jusqu'à ce que la réparation soit terminée. Pour les propriétés du secteur libre, le locataire peut saisir le tribunal pour obtenir le même résultat. Dans les cas urgents, le locataire peut être autorisé à faire appel à son propre professionnel pour effectuer la réparation et déduire les coûts du loyer, mais il s'agit d'une démarche juridique risquée qui ne devrait être entreprise qu'après avoir demandé conseil à un avocat.
