Le moment du transfert
Oplevering se traduit littéralement par 'delivery' ou 'handover', et dans le contexte de la location, il se réfère aux moments critiques au début et à la fin d'un bail lorsque la possession du bien est formellement transférée. L'initiale oplevering (entrée) est lorsque le locataire reçoit les clés et devient officiellement responsable du bien. La finale oplevering (sortie) est lorsque le locataire rend les clés, remettant la possession au propriétaire. Ce ne sont pas de simples gestes symboliques. Ce sont des procédures formelles ayant des conséquences juridiques et financières importantes. L'état du bien pendant l'initiale oplevering fixe la norme selon laquelle il doit être retourné lors de la dernière oplevering. Tout ce qui se passe entre les deux moments — des petites éraflures aux réparations majeures — est mesuré par rapport à ces deux points dans le temps. Par conséquent, le processus de remise doit être pris très au sérieux par les deux parties.
Une oplevering correcte est un événement structuré. Elle implique une inspection conjointe de l'ensemble du bien, du grenier au sous-sol. Lors de cette inspection, un rapport détaillé (le inspectierapport à l'enregistrement et le opleveringsrapport à la sortie) doit être rempli et co-signé. Ce rapport est l'enregistrement légal de l'état du bien. Le processus de remise comprend également l'enregistrement des relevés des compteurs (gaz, eau, électricité) afin d'assurer une séparation claire des responsabilités financières. Enfin, il se termine par le transfert des clés. Le nombre de clés remises doit être enregistré dans le rapport. Cette procédure crée un enregistrement transparent et mutuellement convenu, conçu pour prévenir les litiges à long terme, en particulier en ce qui concerne le remboursement du dépôt de garantie.
Les obligations de remise du locataire
À la fin du bail, le locataire a une obligation claire : remettre le bien dans l'état dans lequel il a été reçu, à l'exception de l'usure normale. Ce qui constitue une 'usure normale' est une zone grise, mais comprend généralement des éléments tels que le léger délavement de la peinture, de petites éraflures causées par les meubles et le vieillissement progressif des appareils. Cela n'inclut pas des éléments tels que de grandes taches sur la moquette, des trous dans les murs causés par le retrait d'étagères, ou une cuisine laissée graisseuse et sale. Si le locataire a apporté des modifications au bien (par exemple, peindre un mur d'une couleur différente, installer de nouveaux équipements), il est généralement nécessaire d'inverser ces changements avant la finale oplevering, à moins d'avoir reçu une autorisation écrite explicite du propriétaire pour les laisser en place. Le bien doit également être rendu complètement vide des effets personnels du locataire et soigneusement nettoyé.
De nombreux conflits découlent d'une interprétation différente de 'propre'. L'idée du locataire de 'propre' peut ne pas correspondre à l'attente du propriétaire d'un état professionnel, prêt à emménager. Pour éviter cela, il est judicieux que les locataires demandent des exigences de nettoyage spécifiques ou une liste de contrôle à l'avance. La pré-inspection (voorinspectie) est l'occasion formelle pour le propriétaire d'énoncer ces exigences. Si le locataire ne respecte pas ces obligations, le propriétaire est en droit d'engager des professionnels pour effectuer le nettoyage, les réparations ou l'enlèvement des biens, et de déduire les coûts — souvent importants — du dépôt de garantie. Le propriétaire doit toutefois fournir des factures pour prouver ces coûts. Ils ne peuvent pas simplement inventer un chiffre. Un processus de oplevering bien géré, avec une communication claire et des inspections documentées, est la meilleure façon d'assurer une transition en douceur et le remboursement intégral du dépôt.
