La Borg : Son but et le processus de remboursement
La caution (borg) est une somme d'argent, généralement équivalente à un ou deux mois de loyer de base, que vous versez au propriétaire au tout début de votre location. Son but est de servir de garantie financière pour le propriétaire contre deux problèmes potentiels : le non-paiement du loyer et les dommages au bien au-delà de l'usure normale. Ce n'est absolument pas le dernier mois de loyer. Vous êtes légalement tenu de payer le loyer du dernier mois de votre location, et la caution ne peut être réglée qu'après votre départ et l'inspection du bien. Le processus de remboursement de la caution commence officiellement avec l'inspection finale de sortie (eindinspectie), où l'état du bien est comparé à son état au début du bail.
Le jeu des déductions : charges légitimes vs injustes
C'est la zone de conflit la plus courante entre locataires et propriétaires. Après l'inspection finale, le propriétaire peut prétendre que des déductions sont nécessaires. Pour que ces déductions soient légales, elles doivent respecter des critères stricts :
- Preuve de dommage : Le propriétaire doit être capable de prouver que le dommage est survenu pendant votre location. La pièce clé de preuve ici est le rapport d'état des lieux d'entrée (opnamestaat) signé par les deux parties. Sans ce rapport initial, la loi suppose que vous avez reçu le bien en parfait état, ce qui vous désavantage fortement. C'est pourquoi il est crucial d'être méticuleux lors de l'inspection d'entrée.
- Au-delà de l'usure normale : Les déductions ne peuvent être faites que pour des dommages dépassant l'usure normale (normale slijtage). Les petites marques sur les murs, les petites rayures sur un sol ou la décoloration de la peinture sont généralement considérées comme une usure normale. Un grand trou dans le mur, une fenêtre cassée ou des taches importantes sur le tapis sont considérés comme des dommages.
- Coûts détaillés et justifiés : Le propriétaire ne peut pas simplement inventer un montant. Il doit vous fournir une liste détaillée des déductions et justifier les coûts, idéalement avec des reçus d'entrepreneurs ou des factures pour les matériaux. Il ne peut pas facturer des améliorations, seulement la remise en état du bien à son état d'origine. De plus, il ne peut pas facturer « neuf pour ancien ». Si vous endommagez un tapis de 10 ans, il ne peut vous facturer que la valeur dépréciée restante de ce vieux tapis, pas le coût d'un remplacement neuf de luxe.
Une source majeure de frustration pour les locataires est le délai de remboursement de la caution. Ennuyeusement, la loi néerlandaise ne fixe pas de délai strict. Le principe légal est qu'elle doit être rendue dans un « délai raisonnable » (redelijke termijn). Qu'est-ce que « raisonnable » ? Cela reste ouvert à interprétation, mais la pratique générale et les décisions de justice suggèrent que s'il n'y a pas de dommages ou de litiges, un délai de 14 à 30 jours est raisonnable. Si des réparations sont nécessaires et que les coûts doivent être calculés, ce délai peut s'étendre, mais il ne devrait généralement pas dépasser trois mois.
Si votre propriétaire retient injustement votre caution ou fait des déductions non justifiées, vous devez agir. La première étape est d'envoyer une mise en demeure (ingebrekestelling) par courrier recommandé. Dans cette lettre, vous exigez formellement le retour de votre caution (ou de la partie contestée) avant une date limite spécifique (par exemple, 14 jours) et indiquez que vous prendrez des mesures juridiques supplémentaires en cas de non-respect. Cette étape formelle suffit souvent à déclencher le paiement. En cas d'échec, vos options suivantes incluent de saisir la Huurcommissie (si applicable) ou d'engager une procédure devant le tribunal civil. De nombreux propriétaires retiennent injustement les cautions, comptant sur le fait que les locataires, surtout ceux qui ont quitté le pays, ne se donneront pas la peine de se battre pour elle.
