Le piège touristique : naviguer dans les réglementations des courts séjours
La montée des plateformes comme Airbnb a transformé le tourisme, mais elle a aussi bouleversé les marchés du logement dans les villes prisées comme Amsterdam. En réponse, les municipalités ont érigé une forteresse de règles et de réglementations autour des locations à court séjour afin de freiner leurs effets négatifs sur la disponibilité des logements et la qualité de vie dans les quartiers. Ce qui était autrefois vu comme un moyen simple de gagner un revenu supplémentaire est devenu une activité fortement encadrée, où une seule erreur peut entraîner des amendes pouvant facilement atteindre des dizaines de milliers d'euros. Pour quiconque est impliqué dans le marché locatif à long terme, il est crucial de comprendre ces règles, d'autant plus que les locataires se voient pratiquement universellement interdits d'y participer.
Le modèle d'Amsterdam : une référence en matière de contrôle
Amsterdam a été à la pointe de la régulation des locations à court séjour, et ses règles servent de modèle pour d'autres villes. Si un propriétaire souhaite louer occasionnellement son lieu de résidence principal à des touristes, il doit respecter un ensemble strict de conditions :
- Enregistrement et Permis : Vous devez d'abord obtenir un numéro d'enregistrement auprès de la municipalité et, dans de nombreux cas, un permis de location touristique spécifique. Ce numéro d'enregistrement doit être affiché sur chaque annonce en ligne.
- Limite nocturne : Vous êtes autorisé à louer toute votre maison pour un maximum de 30 nuits par an calendaire.
- Obligation de déclaration : Avant le début de chaque période de location, vous devez déclarer les dates dans le système en ligne de la municipalité.
- Permission VvE : L'Association des Propriétaires (VvE) de l'immeuble ne doit pas avoir interdit les locations touristiques dans son règlement, ce que beaucoup font désormais.
- Exigences de sécurité : La propriété doit satisfaire à toutes les normes de sécurité incendie.
La position du locataire : une interdiction claire
Pour un locataire détenteur d'un contrat de location régulier, la situation est beaucoup plus simple : vous n'êtes pas autorisé à louer votre appartement sur Airbnb. Le faire constitue une sous-location illégale et une grave violation de votre contrat de location. C'est l'un des moyens les plus rapides d'être expulsé. De plus, le contrat contiendra probablement une clause pénale lourde (boetebeding) spécifiquement pour cette violation, que les propriétaires n'hésiteront pas à faire respecter. Le risque de perdre votre domicile et d'encourir une amende massive l'emporte largement sur tout revenu potentiel provenant des locations à court séjour.
Application rigoureuse
Les municipalités ne restent pas passives lorsqu'il s'agit d'appliquer ces règles. Elles disposent d'équipes d'enquête dédiées qui scrutent activement des plateformes comme Airbnb et Booking.com à la recherche d'annonces non enregistrées ou non conformes. Elles recoupent les données et donnent suite aux signalements des voisins. Les amendes pour les infractions sont intentionnellement dissuasives afin de servir d'effet de dissuasion puissant. Par exemple, ne pas disposer d'un numéro d'enregistrement peut entraîner une amende de plusieurs milliers d'euros, tandis que l'exploitation illégale d'une location sans les permis appropriés peut entraîner des amendes de plus de 20 000 €.
