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La réglementation des loyers, ou « huurnormering », désigne l'ensemble des lois et règles néerlandaises qui régissent les prix des loyers et les augmentations annuelles, principalement dans le secteur du logement réglementé.
Système de logement néerlandais
Le terme 'corporatiebelang' se réfère aux intérêts publics et sociaux collectifs que doit légalement servir une société de logement néerlandaise.
Le terme 'woningbouwcorporatie' accorde une emphase légèrement plus marquée sur l'aspect 'bouw' (construction) des activités de l'organisme.
Le 'verzwaarde puntentelling' est un calcul de points spécial et plus généreux pour les propriétés monumentales désignées, permettant des loyers légaux plus élevés pour compenser les coûts d'entretien élevés.
Le terme « huursubsidy », ancien nom désormais obsolète de l'allocation au logement néerlandaise, est remplacé par le terme moderne correct « huurtoeslag ».
La puntentelling est le terme courant pour le système d'évaluation du logement néerlandais, un tableau de points détaillé qui attribue des points à une propriété locative pour calculer son loyer légal maximum.
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Huurnormering, ou réglementation des loyers, est un terme large qui englobe l'ensemble du cadre légal conçu pour contrôler les prix des loyers aux Pays-Bas. Ce n'est pas une règle unique mais une collection de lois et de règlements qui visent à protéger les locataires et à assurer l'accessibilité d'une part importante du marché du logement. Les deux piliers les plus importants de ce système sont l'évaluation initiale du loyer et les limites d'augmentation annuelle du loyer. Le loyer initial pour les propriétés du secteur régulé est déterminé par le Woningwaarderingsstelsel (WWS), ou système de points. Cela garantit que le loyer est lié à la qualité objective de la propriété dès le tout début du bail. C'est le cœur du système huurnormering.
Deuxièmement, le système impose des limites strictes sur le montant par lequel un propriétaire peut augmenter le loyer chaque année. Pour le secteur régulé, le gouvernement annonce un pourcentage d'augmentation maximal par an, qui est souvent lié à l'inflation ou à la croissance moyenne des salaires. Pour le secteur libre, bien qu'il y ait plus de liberté, la législation récente a également introduit un plafond sur les hausses annuelles (généralement inflation + 1 %) afin de freiner les hausses excessives. Huurnormering est donc un processus continu de contrôle, régissant non seulement le loyer de départ mais son évolution tout au long de la durée du bail.
L'objectif fondamental de huurnormering est de traiter le logement comme un bien social, et non comme une simple marchandise du marché. Il reconnaît que sans régulation, les forces du marché dans un pays densément peuplé confronté à une pénurie de logements conduiraient à des loyers inabordables pour une grande partie de la population. Le système est conçu pour offrir sécurité et prévisibilité aux locataires. Cependant, l'étendue et l'intensité de cette régulation font l'objet d'un débat politique féroce. Les propriétaires et les investisseurs immobiliers soutiennent souvent que la réglementation stricte des loyers décourage l'investissement dans la construction et l'entretien de nouveaux logements, aggravant ainsi la pénurie de logements à long terme. Ils plaident en faveur d'une libéralisation accrue pour permettre au marché de fonctionner librement. En revanche, les associations de locataires et les partis politiques progressistes plaident pour renforcer et élargir la régulation des loyers afin de couvrir une part plus importante du marché, en particulier le segment du marché moyen, pour lutter contre la crise de l'accessibilité. Les règles exactes et les seuils du système huurnormering ne sont donc pas statiques; ils reflètent directement les vents politiques dominants et la lutte continue entre traiter le logement comme un droit et comme un actif financier.