Pas seulement une chambre de rechange : les règles du 'Kamerverhuur'
Kamerverhuur — la location de chambres individuelles, non autonomes, au sein d'un même logement qui partage des installations telles qu'une cuisine et une salle de bains — est une pierre angulaire du marché du logement pour les étudiants, les jeunes professionnels et toute personne recherchant un logement abordable. Cependant, ce qui semble être un arrangement simple est, en réalité, l'une des zones les plus réglementées du marché locatif néerlandais. Les villes ont un intérêt à gérer le nombre de propriétés utilisées pour les locations de chambres, ce qui conduit à un enchevêtrement de règles principalement appliquées par des permis municipaux. L'idée centrale est d'équilibrer le besoin de chambres abordables avec le désir de maintenir la 'vivabilité' des quartiers et de protéger le parc de logements unifamiliaux.
Le permis de conversion : le sésame doré
Dans presque toutes les grandes villes néerlandaises, un propriétaire ne peut pas simplement décider de louer les chambres d'une maison à quatre personnes différentes. Pour le faire légalement, il doit d'abord obtenir un permis de conversion auprès de la mairie. Ce permis convertit officiellement le statut juridique du bien d'un logement destiné à un seul ménage à un logement multifamilial. Obtenir ce permis est souvent un processus difficile et coûteux pour le propriétaire. Ils doivent prouver que le bien respecte des normes de sécurité plus strictes (notamment pour la sécurité incendie), des exigences d'isolation acoustique, et que la conversion n'aura pas d'impact négatif sur le voisinage.
Les municipalités utilisent souvent des quotas, limitant le nombre de ces permis délivrés par quartier ou même par rue afin d'empêcher des zones entières d'être dominées par des logements locatifs temporaires. Cela rend ces permis extrêmement précieux et leur absence constitue un risque juridique important.
Le pari du locataire dans un bien non autorisé
Louer une chambre dans un bien qui ne dispose pas du permis de conversion requis est une situation précaire pour le locataire. Bien que votre contrat de location avec le propriétaire soit toujours un accord juridique privé, il n'offre aucune protection contre l'application par les autorités municipales. Si la ville découvre cette situation de location illégale — souvent en raison de plaintes des voisins concernant le bruit ou les déchets — elle peut prendre des mesures d'application. Cela implique généralement d'infliger une lourde amende au propriétaire et, surtout, de déclarer la situation de logement illégale. La municipalité peut faire évacuer les lieux par les locataires, souvent à bref délai. Dans ce scénario, le seul recours du locataire est éventuellement de poursuivre son propriétaire pour dommages et intérêts, mais sa sécurité de logement immédiate est perdue. Avant de signer un bail pour une chambre, il est donc prudent de demander au propriétaire une preuve qu'il dispose du permis municipal nécessaire pour la location de chambres.
