Les deux piliers de la protection
Huurberscherming, ou protection du locataire, est le socle des droits des locataires aux Pays-Bas. Ce n'est pas une règle unique mais un cadre juridique robuste conçu pour offrir aux locataires sécurité et stabilité dans leur domicile. Cette protection repose sur deux piliers fondamentaux : la protection contre les tarifs de loyer déraisonnables (huurprijsbescherming) et la protection contre la résiliation du bail (ontruimingsbescherming). Le premier pilier est régi par le système d'évaluation du logement (woningwaarderingsstelsel ou WWS), qui s'applique aux propriétés du secteur « régulé ». Ce système attribue des points à une propriété en fonction de sa taille, de sa qualité, de son efficacité énergétique et de son emplacement, ce qui se traduit ensuite par un loyer légal maximum. Si un propriétaire facture plus que ce maximum, le locataire peut s'adresser à la Huurcommissie (Rent Tribunal) pour faire baisser le loyer de manière permanente. Ce système empêche effectivement les propriétaires de ce secteur de pratiquer le loyer au-delà de ce que le marché peut supporter.
Le deuxième pilier, la protection contre la résiliation, est encore plus fondamental. Il stipule qu'un bailleur ne peut pas simplement mettre fin à un contrat de location quand il en a envie. Pour les contrats à durée indéterminée (contract pour onbepaalde tijd), le bailleur doit fournir une des très rares raisons légalement valables, telles que le besoin urgent du bien pour sa propre utilisation, et même dans ce cas, il doit obtenir l'autorisation d'un tribunal si le locataire refuse de partir. Cela rend extrêmement difficile l'expulsion d'un locataire en place qui respecte les termes de son bail, offrant un niveau de sécurité qui est rare dans de nombreux autres pays. Cette protection garantit qu'un bien locatif est traité non seulement comme un actif financier pour le bailleur, mais comme le domicile du locataire.
La faille du marché « libéralisé »
La caveat la plus importante de cette protection robuste réside dans l'existence du secteur locatif « libre » ou « libéralisé » (geliberaliseerde huursektor). Huurberscherming ne s'applique pas en totalité ici. Plus précisément, les règles relatives au loyer maximal (huurprijsbescherming) ne s'appliquent pas. Une propriété relève du secteur libre si le loyer initial au début du contrat est supérieur à un seuil spécifique, indexé annuellement (en 2025, par exemple). Cela crée un système à deux niveaux. Les propriétés en dessous du seuil sont « régulées », avec une protection complète, tandis que les propriétés au-dessus le sont « libres », où le bailleur peut fixer le loyer initial et les augmentations annuelles suivantes (dans certaines limites) en fonction des conditions du marché. Les locataires du secteur libre bénéficient néanmoins d'une protection contre l'expulsion, mais ils n'ont aucun recours s'ils estiment que leur loyer est exorbitant.
Ce système est fréquemment exploité. Les propriétaires de biens qui devraient, selon le système de points WWS, se situer dans le secteur régulé, fixeront délibérément un loyer initial juste au-dessus du seuil de libéralisation. Des locataires peu avertis, en particulier des expatriés non familiers avec le système, pourraient accepter ce loyer. Cependant, la loi prévoit un contrôle crucial : un locataire peut demander à la Huurcommissie d'évaluer le loyer au cours des six premiers mois de la location. Si la Huurcommissie détermine que la valeur en points du bien correspond à un loyer inférieur au seuil, ils réduiront rétroactivement et définitivement le loyer, ramenant le bien dans le secteur régulé. C'est un droit puissant, mais il est temporel et exige une connaissance proactive de la part du locataire, ce qui crée un écart important entre la protection qui existe sur le papier et la réalité vécue par de nombreux locataires.
La menace des contrats temporaires
Peut-être la plus grande érosion de huurbescherming ces dernières années est l'essor du contrat temporaire (contract voor bepaalde tijd), généralement d'une durée maximale de deux ans. Ces contrats, introduits pour accroître la flexibilité supposée du marché locatif, contiennent une clause que les locataires redoutent : le bailleur peut mettre fin au bail à l'échéance sans nécessiter de raison juridique. Tout ce qu'ils ont à faire est de donner un préavis écrit entre un et trois mois avant la date de fin. Le locataire, en revanche, peut partir à tout moment avec un préavis d'un mois. Bien que cela semble offrir de la flexibilité, sur un marché du logement tendu, cela bénéficie principalement aux bailleurs, leur permettant de faire tourner les locataires, d'augmenter le loyer de manière significative entre les locations et d'éviter les obligations d'offrir une sécurité de logement à long terme.
Ce modèle crée un état d'instabilité perpétuelle pour un segment croissant de la population locataire. Les locataires sous contrats temporaires hésitent souvent à demander les réparations nécessaires ou à contester des charges de service injustes par crainte de ne pas voir leur contrat renouvelé (même s'ils ne peuvent pas être prolongés ; ils doivent soit mettre fin au contrat, soit le convertir en un contrat à durée indéterminée). Cette dynamique mine l'esprit même de huurbescherming. Bien que le locataire soit protégé contre l'expulsion pendant la période de deux ans, le fait de savoir qu'il devra très probablement déménager à la fin de celle-ci l'empêche réellement de faire un chez soi. C'est une faille importante qui a rééquilibré le pouvoir en faveur des bailleurs, créant un environnement précaire, notamment pour les expatriés et ceux qui découvrent le marché du logement néerlandais.
