La seule voie légale pour expulser un locataire
L'expulsion, ou 'ontruiming' en néerlandais, est le processus légal consistant à retirer un locataire d'un bien locatif. La chose la plus importante que tout locataire néerlandais doit comprendre est qu'il bénéficie d'un niveau de protection des locataires extrêmement élevé. Un bailleur ne peut pas simplement décider qu'il veut récupérer le logement, changer les serrures, couper les services publics, ou retirer les biens du locataire. Ce type d'expulsion par ses propres moyens est strictement illégal, constitue une infraction pénale (eigenrichting) et expose le bailleur à de lourdes sanctions juridiques. La seule entité légalement habilitée à expulser un locataire est un huissier de justice (deurwaarder), et il ne peut agir que muni d'une ordonnance d'expulsion valide (ontruimingsvonnis) délivrée par un juge.
Cette protection robuste signifie qu'un bailleur qui souhaite expulser un locataire doit s'engager dans une procédure légale formelle, souvent longue et coûteuse. Il ne peut contourner ce processus, quelle que soit la justification qu'il croit avoir. Ce système est conçu pour prévenir l'instabilité du logement et veiller à ce que les litiges soient résolus par une revue judiciaire impartiale plutôt que par la force ou l'intimidation.
Motifs d'expulsion
Un bailleur ne peut pas mettre fin à un bail simplement parce qu'il en a envie. Il doit avoir une raison légalement reconnue, et même dans ce cas, il doit la prouver devant le tribunal. Les motifs juridiques principaux incluent :
- Ne pas se comporter en locataire modèle: Il s'agit d'une catégorie générale, mais le motif le plus courant est des arriérés de loyer importants et répétés (généralement trois mois ou plus). Cela peut aussi inclure causer une nuisance grave (ernstige overlast) aux voisins, utiliser le logement pour des activités illégales, ou négliger le logement.
- Usage personnel urgent (Dringend Eigen Gebruik): Le bailleur peut chercher à mettre fin au bail si lui-même ou un membre proche de la famille a besoin d'occuper le logement de manière urgente. Cela est soumis à un strict test d'équilibre des intérêts par le juge, qui pèse le besoin du bailleur contre le besoin de logement du locataire. Cela ne peut pas être utilisé comme un prétexte et nécessite des preuves substantielles.
- Refus d'une offre raisonnable: Si le bailleur veut rénover et propose au locataire un nouveau contrat raisonnable après les rénovations, le refus du locataire peut être un motif de résiliation.
- Fin d'un contrat à durée déterminée: Pour certains contrats spécifiques à court terme (par exemple, une clause du diplomate ou un bail d'une durée maximale de deux ans), le bail peut prendre fin, mais le bailleur doit toujours donner un préavis approprié.
Le processus légal obligatoire
Si un bailleur estime avoir des motifs légaux, il doit suivre les étapes ci-dessous sans exception:
- Avis formel: Le bailleur doit envoyer un avis formel de résiliation du bail par lettre recommandée (aangetekende brief), indiquant les motifs légaux et respectant le délai de préavis correct (3-6 mois).
- Réponse du locataire: Le locataire dispose de 6 semaines pour accepter ou refuser. Si le locataire ne fait rien ou refuse, le bail se poursuit automatiquement.
- Procédures judiciaires: La seule option du bailleur est de déposer une action devant le kantonrechter (tribunal cantonal).
- Décision du juge: Les deux parties présentent leur affaire. Le juge décide si la raison du bailleur est valable et si elle justifie la résiliation du bail. Le juge a le dernier mot.
- Ordonnance d'expulsion: Si le juge statue en faveur du bailleur, il émettra une ordonnance d'expulsion, qui fixe une date à laquelle le locataire doit quitter les lieux.
- Implication d'un huissier: Si le locataire ne part pas à la date indiquée, le bailleur remet l'ordonnance à l'huissier de justice, qui procèdera ensuite à l'expulsion de manière officielle. Ce processus garantit que la force n'est jamais utilisée qu'en dernier recours sous l'autorité stricte de la loi.
Ce processus garantit que la force n'est jamais utilisée qu'en dernier recours, sous l'autorité stricte de la loi.
