Le cas du locataire qui disparaît
C'est une situation étrange pour un propriétaire : le locataire a cessé de payer le loyer, son courrier s'accumule, et les voisins ne l'ont pas vu depuis des semaines. Ils ont apparemment disparu, laissant le bien et leurs biens derrière eux. Ce scénario, connu familièrement comme partir 'avec le tambour silencieux' (met de stille trom vertrekken), pourrait sembler être un feu vert pour le propriétaire pour reprendre son bien. Cependant, guidé par une forte protection juridique du droit du locataire au calme domestique (huisvrede), la loi néerlandaise interdit l'auto-assistance. Un bailleur qui agit de sa propre initiative s'expose à des risques juridiques et financiers importants.
Le péché cardinal : Changer les serrures
Quelle que soit la certitude du bailleur que le locataire a abandonné le bien, il n'est jamais légalement autorisé à changer les serrures, à entrer dans le bien et à vider les biens du locataire, ou à le relouer à quelqu'un d'autre de sa propre initiative. Le faire est une infraction pénale. Si le locataire réapparaissait, il pourrait poursuivre le bailleur pour expulsion illégale et accès non autorisé à son domicile. Même un locataire qui accuse des mois de retard sur le loyer conserve ses droits au bien jusqu'à ce qu'un juge ait résilié formellement le bail.
La seule voie : Le chemin par les tribunaux
La procédure légale correcte et unique est que le bailleur s'adresse au kantonrechter (tribunal de district). Le bailleur doit engager des poursuites pour faire résilier officiellement le bail et obtenir une ordonnance d'expulsion (ontruimingsvonnis). Pour convaincre le juge, le bailleur devra fournir des preuves qui suggèrent fortement l'abandon. Cela pourrait inclure :
- Preuve de plusieurs mois de loyer impayé.
- Témoignages des voisins.
- Photos de boîtes aux lettres débordantes.
- Preuves de courrier retourné ou de services publics déconnectés.
Une fois le juge convaincu, il résiliera le bail et délivrera l'ordonnance d'expulsion. Cette ordonnance devra ensuite être exécutée par un huissier officiel (deurwaarder), qui reprendra formellement possession du bien au nom du bailleur.
Les suites : Biens et dettes
Après que l'huissier a officiellement exécuté l'expulsion, le bailleur doit gérer avec soin les biens laissés derrière. Le bailleur est tenu de les conserver pendant une période raisonnable, donnant à l'ancien locataire une chance de les réclamer. Le bailleur peut, bien sûr, tenter de poursuivre le locataire pour les arriérés de loyer et les frais juridiques encourus, mais si le locataire a véritablement disparu sans adresse de réexpédition, les chances de recouvrer cette dette sont minces.
