Le rituel annuel du loyer
Dans les Pays-Bas, le loyer n'est pas figé. La loi prévoit des procédures formelles pour l'ajuster, créant une dynamique qui va dans deux sens: l'augmentation annuelle du bail par le bailleur et la demande potentielle de réduction par le locataire. Ces procédures sont strictement réglementées pour équilibrer le besoin du bailleur de suivre l'inflation et le besoin du locataire de coûts de logement prévisibles et équitables. La manière dont cela se déroule dépend entièrement de savoir si vous vous trouvez dans le secteur libéralisé (Vrije Sector) ou dans le secteur régulé (Sociale Huur) du marché.
L'augmentation annuelle du loyer par le bailleur
Une fois par an, les bailleurs ont le droit de proposer une augmentation de loyer. Les règles pour cette augmentation diffèrent considérablement:
- Secteur libéralisé (Vrije Sector): sur le marché libre, l'augmentation de loyer autorisée est déterminée par le contrat de location lui-même. Généralement, elle est liée à l'indice des prix à la consommation (IPC) plus une petite marge fixe (par exemple IPC + 1 %). Une loi plafonne actuellement cette augmentation pour éviter des hausses exorbitantes, mais le contrat reste le guide principal.
- Secteur régulé (Sociale Huur): ici, le gouvernement fixe un pourcentage maximum strict pour l'augmentation annuelle. Ce pourcentage peut dépendre du revenu, permettant aux bailleurs d'augmenter le loyer davantage pour les locataires ayant des revenus plus élevés. Cela vise à encourager les personnes à revenu élevé à quitter le logement subventionné.
Dans les deux cas, le bailleur doit proposer l'augmentation par écrit au moins deux mois avant sa mise en œuvre (généralement le 1er juillet). La proposition doit indiquer clairement l'ancien loyer, le nouveau loyer, le pourcentage d'augmentation et la date d'application. Si le locataire estime que la proposition est incorrecte ou illégale, il peut s'y opposer.
La contre-mesure du locataire : imposer une réduction du loyer
Alors que les bailleurs peuvent augmenter le loyer, les locataires du secteur régulé disposent d'un outil puissant pour le réduire. Cette procédure repose sur le système d'évaluation du logement (woningwaarderingsstelsel ou WWS), également connu sous le nom de système de points. Un locataire peut, à tout moment, effectuer une vérification du prix du loyer pour voir si le total de points de son appartement justifie le loyer actuel.
Si le loyer actuel est plus élevé que le loyer légal maximum indiqué par le total de points, le locataire peut soumettre une proposition formelle au bailleur pour réduire le loyer. Si le bailleur refuse ou ne répond pas, le locataire peut engager une affaire devant le Huurcommissie (Housing Tribunal). Si la Huurcommissie est d'accord avec l'évaluation du locataire, elle rendra une décision contraignante qui réduit légalement le loyer à partir du début du mois suivant. C'est un droit du locataire puissant, bien que souvent sous-utilisé, qui garantit que les prix des loyers dans le secteur régulé restent liés à la qualité objective du bien.
