Une invitation à négocier
Le vraagprijs, ou prix demandé, est le loyer mensuel annoncé pour une propriété. C'est l'offre d'ouverture du bailleur dans la négociation qui constitue le processus de location. Il est crucial que les locataires potentiels comprennent que ce prix n'est pas nécessairement fixe ou final. C'est une 'invitation à traiter', un concept juridique signifiant qu'il s'agit d'une invitation pour les autres à faire des offres. Le bailleur n'est pas obligé d'accepter une offre qui correspond au prix demandé. Dans un marché équilibré, le vraagprijs serait un point de départ réaliste pour une discussion, où un locataire pourrait offrir légèrement moins ou demander que certaines conditions soient remplies (comme une couche de peinture fraîche) en échange du paiement du prix plein. Cependant, le marché du logement néerlandais actuel, en particulier dans les grandes villes, est tout sauf équilibré.
Dans le marché actuel axé sur le bailleur, le vraagprijs est devenu le prix plancher — le minimum que l'on attend de vous payer. Dans de nombreux cas, surtout pour des propriétés recherchées, il sert de point de départ pour un processus d'enchères informel ou formel où les locataires sont obligés d'offrir au-dessus du prix demandé pour être pris en considération. Cela transforme le prix demandé d'une évaluation authentique en un outil stratégique utilisé par les agents immobiliers pour attirer un maximum de visiteurs et inciter à une guerre d'enchères compétitive. Ils pourraient délibérément inscrire une propriété avec un vraagprijs légèrement en dessous du marché pour générer une frénésie d'intérêt, sachant pertinemment que le loyer final convenu sera nettement plus élevé.
La diligence raisonnable n'est pas négociable
Les locataires potentiels devraient traiter le vraagprijs avec une dose saine de scepticisme et ne pas le prendre au pied de la lettre. Avant de faire une offre, il est essentiel de faire vos propres recherches. Le prix demandé est-il raisonnable pour le quartier, la taille de l'appartement et son état ? Utilisez des plateformes de location en ligne pour vérifier les prix des annonces similaires dans la même zone. Pour les propriétés susceptibles d'être dans le secteur réglementé, les locataires peuvent utiliser l'outil de vérification du loyer en ligne de la Huurcommissie (Huurprijscheck) pour obtenir une estimation du loyer légal maximum basé sur les caractéristiques de la propriété. Si le vraagprijs est significativement plus élevé que le maximum calculé, cela pourrait être le signe que le bailleur tente illégalement de louer une propriété réglementée dans le secteur libre.
Même dans le secteur libre, où aucun plafond légal ne s'applique, cette recherche est vitale. Elle vous donne un pouvoir de négociation, ou tout au moins vous empêche de trop payer par désespoir. Méfiez-vous des propriétés qui restent sur le marché longtemps avec un prix demandé élevé; c'est le signe que les attentes du bailleur ne sont pas alignées avec la réalité. À l'inverse, soyez prudent face à un prix demandé qui semble trop beau pour être vrai. Cela pourrait être une tactique d'appât et de substitution pour vous attirer dans une guerre d'enchères, ou pire, cela pourrait être le signe d'une arnaque locative. Le vraagprijs n'est qu'un seul point de données dans une décision complexe, et il doit toujours être étudié, pas accepté aveuglément.
