Les Deux Visages d’un « Premium »
Une prime de loyer est un terme large pour un coût supplémentaire lié à une propriété locative, et elle peut se manifester de deux manières très différentes: l'une globalement légitime, l'autre strictement illégale. La première, plus bénigne signification est un loyer plus élevé demandé pour une propriété dotée de caractéristiques supérieures ou souhaitables. Un propriétaire pourrait justifier un loyer de base plus élevé (kale huur) en raison d'un appartement avec une vue sur l'eau, d'une cuisine de luxe récemment rénovée, ou situé sur une rue particulièrement calme et prisée. Dans le secteur libre (vrije sector), ce type de prime est une composante standard d'un prix déterminé par le marché (markthuur). La valeur de ces caractéristiques est subjective, et c'est au locataire de décider si la prime vaut le prix.
Cependant, la deuxième signification de la 'prime de loyer' est bien plus problématique et fait référence à un paiement unique, souvent noir ou sous la table, exigé par un propriétaire, un agent, ou même un locataire précédent simplement pour sécuriser le contrat de location. Aux Pays-Bas, cela est connu sous le nom de sleutelgeld (key money), et il est totalement illégal. Cette pratique exploite le désespoir des locataires sur un marché du logement avec des pénuries extrêmes. La demande de sleutelgeld est un signe d'alarme majeur, indiquant que vous avez affaire à un propriétaire peu scrupuleux prêt à enfreindre la loi dès le jour 1.
L’illégalité du « Sleutelgeld » (Key Money)
La loi néerlandaise est sans équivoque: un propriétaire ne peut pas exiger d'un locataire des frais qui ne correspondent pas à un service ou à un bien tangible spécifique fourni. Exiger une somme d'argent non remboursable en échange de rien de plus que le fait d'être choisi comme locataire et de recevoir les clés est illégal. Cette pratique enrichit injustement le propriétaire sans apporter de valeur au locataire. Malgré son illégalité, sleutelgeld persiste dans l'ombre du marché locatif, en particulier dans les villes hyper compétitives. Les propriétaires peuvent essayer de le déguiser en l'appelant des 'frais de contrat' ou des 'frais administratifs', mais le principe reste le même: si les frais ne représentent pas une dépense réelle et justifiable, ils sont probablement illégaux.
Les locataires qui ont été poussés à payer sleutelgeld disposent d’un recours juridique important. Vous pouvez poursuivre le propriétaire devant les tribunaux pour reprendre le montant payé illégalement. La charge de la preuve incombe au propriétaire pour démontrer à quel service ou produit les frais correspondaient. Puisque sleutelgeld est par définition des frais pour rien, le propriétaire sera incapable de le justifier, et un juge ordonnera généralement un remboursement complet. Il est crucial de disposer d'une preuve de paiement, telle qu'un virement bancaire avec une description claire, ou, si vous êtes obligé de payer en espèces, un reçu signé — bien qu'un propriétaire demandant un paiement en espèces illégal soit peu susceptible d'en fournir un.
Distinguer des coûts légitimes
Il est important de ne pas confondre le sleutelgeld illégal avec d'autres coûts ponctuels potentiellement légitimes. Cela peut inclure:
Waarborgsom (Dépôt de garantie): Il s'agit d'un dépôt remboursable (plafonné à deux mois de loyer de base) conservé par le propriétaire pour couvrir les dommages. Il s'agit d'une pratique standard et légale.- Premier mois de loyer: Le paiement du premier mois de loyer à l'avance lors de la signature du contrat est également standard et légal.
Overnamekosten (Frais de reprise): Il s'agit d'une somme versée à un locataire partant (et non au propriétaire) pour prendre en charge des éléments mobiliers qu'il laisse derrière, tels qu'une armoire, des rideaux ou une machine à laver. C'est légal, mais cela doit concerner des articles tangibles à un prix raisonnable, et un nouveau locataire ne peut jamais être contraint d'accepter cela comme condition de location du bien.
Exigez toujours une justification claire et écrite pour tout frais que l'on vous demande de payer. Un propriétaire légitime sera en mesure de fournir une ventilation transparente des coûts. Un propriétaire réclamant une 'prime' vague et non remboursable enfreint presque certainement la loi.
