La position par défaut : une liberté qui s'estompe
Historiquement, ce qu'un locataire faisait à l'intérieur de son propre logement loué était considéré comme relevant de sa vie privée, et fumer ne faisait pas exception. En l'absence d'une clause spécifique dans le contrat de location, un locataire était généralement autorisé à fumer. Cependant, cette « permission par défaut » est un vestige d'une époque révolue. Aujourd'hui, il est extrêmement rare de trouver un contrat de location moderne qui ne contienne pas une clause « interdiction de fumer » (rookverbod). La prise de conscience des risques sanitaires liés à la fumée secondaire, combinée aux dommages importants et coûteux que la fumée cause à l'intérieur d'un bien, a rendu l'inclusion d'une interdiction de fumer une pratique standard pour pratiquement tous les propriétaires et sociétés de logement aux Pays-Bas.
Bien que vous puissiez parfois trouver une annonce indiquant explicitement « fumer autorisé » (roken toegestaan), c'est une véritable rareté, souvent présente uniquement dans des biens gérés par des propriétaires privés très traditionnels. Vous devez partir du principe que fumer est interdit dans chaque bien, sauf indication explicite contraire. L'absence d'un panneau ou d'une clause « interdiction de fumer » dans une annonce moderne est plus probablement un oubli qu'un signe d'autorisation. Même si un contrat reste silencieux sur la question, causer des dommages dus au tabagisme pourrait toujours entraîner des pénalités financières, ce qui en fait une activité risquée indépendamment des termes contractuels.
La clause « interdiction de fumer » (Rookverbod) : quelle est sa force ?
La validité juridique d'une clause « interdiction de fumer » dans un contrat de location néerlandais est un domaine fascinant et en évolution du droit, reflétant les débats autour de la clause « pas d'animaux ». Comme pour l'interdiction des animaux, une interdiction de fumer peut être considérée comme une atteinte au droit du locataire à une vie privée. Certaines décisions de justice ont effectivement donné raison aux locataires, jugeant qu'une interdiction totale d'une activité légale dans son propre domicile était inapplicable. Un locataire pourrait soutenir qu'il est libre de faire ce qu'il veut, tant qu'il restitue le bien dans son état d'origine à la fin du bail.
Cependant, l'argument juridique des propriétaires est beaucoup plus fort en ce qui concerne le tabagisme que pour les animaux. Un animal bien élevé ne cause pas intrinsèquement de dommages au bien. Fumer, par sa nature même, cause toujours des dommages. Le goudron et la nicotine créent un film collant sur toutes les surfaces, entraînant une décoloration permanente des murs, plafonds et boiseries. L'odeur pénètre profondément les textiles, tapis et même les cloisons sèches, et est notoirement difficile à éliminer. Parce que ces dommages sont une certitude, et non un risque, de nombreux juges sont désormais plus enclins à faire respecter les clauses « interdiction de fumer ». Un propriétaire peut argumenter de manière convaincante que la clause est nécessaire pour protéger la valeur et l'état de son bien, ce qui constitue un intérêt commercial raisonnable.
Dommages, dépôts de garantie et réalité financière
Indépendamment des arguments juridiques subtils sur la validité d'une clause « interdiction de fumer », la réalité financière du tabagisme à l'intérieur est brutalement claire et constitue le principal facteur dissuasif. Les dommages causés par la fumée ne sont absolument pas considérés comme une « usure normale » (normale slijtage). Lorsqu'un locataire qui a fumé quitte un bien, il sera tenu entièrement responsable des coûts de restauration à un état sans fumée. Ce n'est pas une simple question d'une nouvelle couche de peinture.
La restauration nécessite de laver toutes les surfaces avec des nettoyants industriels spécialisés pour éliminer le film de goudron. Elle nécessite souvent plusieurs couches d'apprêt bloquant les taches avant la peinture, ce qui augmente considérablement le coût. Tous les rideaux, tapis et articles rembourrés peuvent nécessiter un nettoyage professionnel en profondeur pour éliminer les odeurs, voire un remplacement complet. Le propriétaire est en droit d'utiliser la totalité du dépôt de garantie (borg) du locataire pour couvrir ces coûts importants. Si le dépôt est insuffisant, il peut — et le fera souvent — poursuivre le locataire pour le montant restant. La facture potentielle pour la remise en état des dommages causés par la fumée peut facilement atteindre plusieurs milliers d'euros. Par conséquent, le conseil le plus pratique est simple : ne fumez pas à l'intérieur de votre logement loué. Les conséquences financières potentielles sont sévères et dépassent de loin toute liberté perçue.
