La Mesure Objective de la Valeur Locative
Le Woningwaarderingsstelsel (WWS), communément appelé le puntentelling ou « système de points », est la pierre angulaire juridique du secteur locatif réglementé néerlandais. C'est un système objectif et très détaillé conçu pour déterminer le loyer maximal autorisé de base (kale huur) pour un bien immobilier en fonction de sa qualité et de ses caractéristiques. Le système fonctionne en attribuant un nombre précis de points à diverses caractéristiques du logement. Les principaux éléments qui obtiennent des points sont la surface (oppervlakte) des pièces, l'efficacité énergétique (tel que déterminé par le energielabel), la valeur du bien selon l'évaluation municipale officielle (WOZ-waarde), et la qualité des équipements tels que la cuisine et la salle de bains. Le nombre total de points correspond à un loyer mensuel maximal dans un tableau publié par le gouvernement. Le propriétaire n'est pas autorisé légalement à facturer plus que ce montant si le bien se situe dans le secteur réglementé.
Le but de ce système est de protéger les locataires contre des loyers excessifs dans le segment du marché les plus abordables et de veiller à ce que le loyer payé soit en proportion raisonnable de la qualité du logement fourni. Un locataire vivant dans un bien réglementé peut à tout moment demander à la Huurcommissie (le tribunal national des loyers) d'évaluer si son loyer dépasse le maximum légal basé sur le comptage de points du bien.
Le Seuil de Libéralisation : La Ligne de Démarcation
La question cruciale pour tout locataire est de savoir si leur bien se situe dans le 'secteur réglementé' (sociale huur) ou dans le 'secteur libre' (vrije sector). La réponse dépend du nombre de points du bien au début du bail. Le gouvernement fixe un seuil annuel de libéralisation (liberalisatiegrens), qui est un nombre spécifique de points. En 2024, par exemple, il était de 148 points pour un nouveau contrat, ce qui correspond à un loyer maximal de départ de 879,66 €.
Si un bien obtient un score en dessous de ce seuil au début du bail, il est légalement dans le secteur réglementé, et le propriétaire ne peut jamais facturer plus que le loyer dicté par le système de points. Si le bien obtient un score au-dessus du seuil, il est dans le secteur libre, et le propriétaire est libre de fixer le loyer que le marché peut supporter. Le puntentelling est totalement sans effet pour fixer le loyer des propriétés du secteur libre.
Cette ligne de démarcation est la source de nombreuses batailles juridiques. Un scénario courant consiste à ce qu'un propriétaire loue un bien à un prix du secteur libre (par exemple 1 200 €) lorsque son nombre de points est en réalité inférieur au seuil. Un nouveau locataire dispose d'une période de six mois à compter du début de son contrat pour s'adresser à la Huurcommissie et faire évaluer officiellement les points. Si la Huurcommissie convient que le bien est en dessous du seuil, elle peut obliger légalement le propriétaire à réduire définitivement le loyer au prix correct, beaucoup plus bas. Cela rend la compréhension du puntentelling un outil potentiellement puissant pour les locataires, même ceux qui signent initialement un contrat à prix élevé, pour contester et corriger leur loyer.
