Le permis du gouvernement
Un omgevingsvergunning est un permis unique et intégré délivré par la mairie qui couvre tous les aspects de la construction, de la rénovation, de l’aménagement du territoire et de l’impact environnemental. Il a remplacé un réseau confus de permis séparés pour la construction, la démolition et les réglementations environnementales, simplifiant le processus pour les propriétaires. Pour un locataire, le omgevingsvergunning se produit généralement en arrière-plan, mais il peut avoir un impact direct et significatif sur son contrat de location. Un propriétaire doit faire la demande pour cette autorisation pour un large éventail d'activités, allant de la construction d'une lucarne (dakkapel) ou de l'agrandissement de la propriété à la division d'une grande maison en plusieurs petits appartements (splitsing), voire simplement le changement de l'utilisation désignée d'un bâtiment du commerce au résidentiel.
La procédure de demande est publique. La municipalité publiera la demande en ligne, et les voisins directs sont souvent avisés par courrier. Cela donne aux parties intéressées, y compris les locataires de l'immeuble ou des propriétés adjacentes, le droit de consulter les plans et de formuler une objection (bezwaar indienen) si elles estiment que le projet aura un effet négatif sur elles. Par exemple, un locataire pourrait s'opposer au plan d'un propriétaire visant à construire une grande extension qui bloquerait toute la lumière du soleil de son appartement, ou à la conversion d'un bureau calme juste à côté en un restaurant bruyant. Bien que les objections ne soient pas garanties de succès, c'est un droit important qui permet aux locataires d'exprimer leur voix face aux changements dans leur environnement de vie immédiat.
Lorsque les permis affectent la location
Le besoin d'un omgevingsvergunning par le propriétaire peut croiser directement les droits du locataire de plusieurs façons. Le plus important est dans le cas de 'utilisation personnelle urgente' (dringend eigen gebruik) comme motif de résiliation du contrat de location. Un propriétaire peut souhaiter résilier un bail car il prévoit de réaliser des rénovations importantes et transformationnelles qui ne peuvent pas être effectuées pendant que le locataire y vit. Dans un tel cas, le propriétaire ne peut pas simplement dire qu'il veut rénover; il doit démontrer qu'il dispose d'un plan concret et viable. Une autorisation omgevingsvergunning accordée pour les travaux proposés est souvent une pièce-clé de preuve qu'ils auraient besoin de présenter à un juge pour démontrer que leurs intentions sont sérieuses et que la rénovation est si importante que le locataire ne peut pas rester dans la propriété. Sans le permis, un juge considérerait probablement le plan du propriétaire comme spéculatif et statuerait en faveur du maintien du locataire.
Les locataires devraient aussi se méfier de constructions illégales. Si un propriétaire a créé une terrasse sur le toit ou a converti un grenier en chambre sans le omgevingsvergunning requis, cela peut avoir de graves conséquences. La municipalité peut ordonner au propriétaire de défaire les travaux illégaux (handhaving), ce qui pourrait signifier que le locataire perd l'accès à une partie de la propriété louée. Cela pourrait même, dans des cas extrêmes, rendre la propriété dangereuse ou illégale à occuper. Une recherche rapide sur le site web des archives publiques de la municipalité peut parfois révéler si l'état actuel de la propriété correspond à ses plans autorisés, un élément utile de diligence raisonnable pour un locataire sceptique.
