Le sommet du marché — ou juste le dernier étage ?
Le mot « penthouse » est chargé de connotations de luxe, d'exclusivité et de vues panoramiques sur la ville. C'est le summum de la vie en appartement, commercialisé comme un manoir perché dans les airs pour les riches. En réalité, ce terme est l'un des plus abusés dans l'immobilier. Alors qu'un véritable penthouse est une propriété réellement supérieure, de nombreux propriétaires et agents immobiliers apposent cette étiquette sur n'importe quel appartement du dernier étage pour gonfler sa valeur perçue et son prix de location. Pour un locataire potentiel aux Pays-Bas, il est essentiel de distinguer une offre de luxe authentique d'un simple appartement qui se trouve juste en haut.
Qu'est-ce qui fait d'un penthouse un vrai penthouse ?
Historiquement, un penthouse était une structure modeste construite sur le toit d'un bâtiment pour abriter des équipements mécaniques ou un concierge. Sa transformation en symbole de luxe a commencé dans les années 1920. Un vrai penthouse se définit par plus que son emplacement. Il doit être structurellement et qualitativement différent des autres appartements de l'immeuble. Les caractéristiques clés incluent :
- Espace extérieur exclusif : C'est non négociable. Un véritable penthouse doit disposer d'un espace extérieur privé important, comme une grande terrasse (dakterras), un jardin sur le toit ou un balcon en enfilade. Un petit balcon que chaque autre unité possède ne compte pas.
- Disposition et finitions supérieures : Le plan d'étage doit être plus spacieux et occuper souvent tout le dernier étage, garantissant l'intimité. Il doit comporter des finitions haut de gamme, des appareils premium et des détails architecturaux absents des unités inférieures.
- Hauteur et vues : Par définition, il est situé au dernier étage, offrant les meilleures vues possibles et une lumière naturelle maximale. De hauts plafonds sont également une caractéristique courante.
Si un appartement est simplement le dernier avant le toit, avec la même disposition et les mêmes finitions que l'unité en dessous, ce n'est pas un penthouse — c'est juste un appartement au dernier étage. Les locataires doivent être très sceptiques face aux annonces utilisant ce terme sans offrir ces caractéristiques différenciantes.
Les penthouses dans le parc immobilier néerlandais
Les Pays-Bas ne sont pas un pays de gratte-ciel, donc l'image classique d'un penthouse au sommet d'une tour de 50 étages se limite à quelques zones spécifiques, comme le Kop van Zuid à Rotterdam ou la Zuidas à Amsterdam. Dans ces immeubles modernes (woontorens), vous trouverez des propriétés correspondant à la définition internationale d'un penthouse, avec services de conciergerie et vues à couper le souffle. Cependant, dans les centres historiques des villes, le concept est différent. Vous ne trouverez pas un penthouse vitré perché au sommet d'une maison de canal du XVIIe siècle. Les réglementations de construction et les lois sur la protection des monuments (monumentenzorg) rendent ces ajouts impossibles. Ce qui est souvent commercialisé comme un « penthouse » dans un bâtiment ancien est souvent un espace de grenier converti sur les deux derniers étages (une maisonette), qui peut avoir une modeste terrasse sur le toit aménagée. Ceux-ci peuvent être charmants, mais ils manquent de la grandeur et de l'ampleur d'un penthouse moderne. La majorité des véritables penthouses se trouvent dans des projets de nieuwbouw (nouvelles constructions) à partir des années 1990.
La vie de luxe et ses coûts cachés
Vivre tout en haut comporte un ensemble unique de défis rarement mentionnés dans les brochures brillantes. Au-delà du loyer élevé, il y a des considérations pratiques et financières.
- Exposition aux éléments : Le dernier étage subit pleinement les intempéries néerlandaises. Le vent peut être une présence constante et bruyante. Le soleil direct et implacable en été peut transformer l'appartement en serre, tandis que la perte de chaleur par le toit en hiver peut être importante. Le toit est également la source la plus courante de fuites dans un bâtiment.
- Dépendance à l'ascenseur : Vous dépendez entièrement du lift. Lorsqu'il tombe en panne — et cela arrivera — vous êtes confronté à une montée redoutable. Ce n'est pas une simple gêne si vous avez des enfants, des problèmes de santé ou simplement une semaine de courses.
- Coûts de service plus élevés : Aux Pays-Bas, les propriétaires d'appartements font partie d'une Association de Propriétaires (Vereniging van Eigenaren ou VvE). Les coûts d'entretien de l'immeuble, y compris le toit et l'ascenseur, sont répartis entre les propriétaires et répercutés sur les locataires via les servicekosten. Les résidents de penthouse paient souvent une part disproportionnée de ces coûts en raison de leur surface plus grande et de l'utilisation exclusive de caractéristiques comme une terrasse privée, que la VvE doit toujours entretenir (par exemple, la membrane de toit en dessous).
