La clause favorite du bailleur : un tigre en papier juridique ?
Un élément central dans la grande majorité des contrats de location néerlandais (huurovereenkomst) est la clause « pas d'animaux », ou geen huisdieren toegestaan. Pour les bailleurs et les agents immobiliers, cette clause est un outil standard de gestion des risques. De leur point de vue, les animaux représentent une responsabilité importante : ils peuvent causer des dommages matériels aux sols et aux portes, générer du bruit provoquant des conflits de voisinage, déclencher des allergies chez les futurs locataires et entraîner des odeurs persistantes difficiles et coûteuses à éliminer. En insérant cette simple ligne dans le contrat, les bailleurs estiment protéger leur investissement et garantir une location paisible et peu contraignante. C'est l'une des raisons les plus courantes pour lesquelles une candidature par ailleurs parfaite est rejetée d'emblée.
Cependant, le pouvoir perçu de cette clause est en grande partie un mythe, du moins une fois la location commencée. Dans le système juridique néerlandais, la clause « pas d'animaux » est un exemple classique de clause contractuelle qui s'effondre souvent lorsqu'elle est mise à l'épreuve devant un tribunal. La raison en est un conflit de principes. Bien que les parties disposent de la liberté contractuelle, cette liberté est limitée par les droits fondamentaux du locataire. La jurisprudence néerlandaise défend fermement le droit du locataire à une « vie privée » et à la « jouissance paisible » (woongenot) de son domicile. Les tribunaux ont constamment jugé qu'une interdiction générale des animaux constitue une atteinte déraisonnable à ce droit. Un bailleur ne peut donc pas expulser un locataire ou lui imposer de retirer un animal uniquement sur la base de cette clause. La clause elle-même est, à bien des égards, un tigre en papier juridique — elle semble intimidante mais manque souvent de force contraignante.
Qu'est-ce qui constitue une « nuisance » (Overlast) ?
Tout le cadre juridique concernant les animaux dans les logements loués repose sur un concept crucial : la nuisance (overlast). Bien qu'un bailleur ne puisse pas appliquer une interdiction générale, il peut absolument agir contre un animal qui cause une nuisance réelle et démontrable. La charge de la preuve incombe cependant entièrement au bailleur. Son antipathie personnelle envers les animaux ou une crainte hypothétique de dommages futurs est sans pertinence. Il doit fournir des preuves concrètes de problèmes significatifs causés par l'animal en question.
Alors, qu'est-ce qui constitue légalement une overlast ? Ce n'est pas une question anodine. Cela nécessite généralement un historique documenté de plaintes formelles de voisins concernant des aboiements incessants ou un comportement agressif. Cela peut être des dommages étendus et documentés à la propriété elle-même, tels que des cadres de portes mâchouillés, des sols profondément rayés ou des tapis tachés de manière permanente. Des problèmes d'hygiène graves et persistants peuvent également être pris en compte. Un chat d'intérieur calme et bien élevé qui gratte son poteau désigné et utilise une litière propre ne répond pas à la définition légale de nuisance. Un petit chien qui aboie occasionnellement pendant la journée ne serait également pas susceptible de qualifier. Le bailleur ne peut pas vous expulser simplement parce que vous possédez un animal ; il doit prouver que le comportement spécifique de votre animal cause un problème sérieux et continu pour la propriété ou ses autres occupants. Ce niveau élevé de preuve de nuisance est ce qui rend la simple clause « pas d'animaux » si faible en pratique.
La demande contre la salle d'audience
Le décalage profond entre le pouvoir pratique de la clause « pas d'animaux » lors du processus de candidature et sa faiblesse juridique pendant la location crée une réalité frustrante pour les propriétaires d'animaux. Lors de la sélection des locataires, la clause est une porte de fer. Sur un marché concurrentiel, les bailleurs et agents utiliseront la possession d'animaux comme un filtre facile pour réduire un grand nombre de candidats. Être honnête au sujet de votre animal mènera, dans la plupart des cas, à un rejet immédiat sans autre considération. Ce n'est pas un combat juridique ; c'est une décision commerciale du bailleur.
Cela place de nombreux locataires dans une position stratégique difficile. Une fois le contrat signé et les clés en main, la dynamique de pouvoir change considérablement. Un bailleur qui découvre un animal préexistant après coup fait face à une bataille juridique difficile pour agir, à condition que l'animal ne cause pas de nuisance. Cela conduit beaucoup de personnes à ne pas divulguer leurs animaux calmes lors du processus de candidature. C'est un risque qui peut entraîner une relation conflictuelle et stressante avec le bailleur si l'animal est découvert. L'alternative est une approche honnête, qui nécessite une recherche beaucoup plus longue, plus difficile et souvent infructueuse d'un bailleur véritablement accommodant pour les animaux. Le choix est un pari pragmatique : risquer une relation tendue avec le bailleur ou risquer de ne pas trouver de logement du tout.
