Le dilemme du 'courtage'
Une commission de courtage, connue sous le nom de courtage en néerlandais, est les frais de réussite versés à un agent immobilier (makelaar) pour ses services de médiation d'un contrat de location. Il s'agit généralement des frais les plus importants liés à l'utilisation d'un agent et il est habituellement calculé comme une somme équivalente à un mois de loyer, plus 21% de TVA (BTW). Le paiement n'est dû qu'après la signature réussie d'un contrat de location. Pendant des années, une pratique répandue et juridiquement douteuse consistait à ce que des agents qui représentaient le propriétaire (verhuurmakelaar) facturaient cette commission au locataire entrant. Cela créait un conflit d'intérêts évident, car l'agent était rémunéré par les deux parties.
Cependant, la loi néerlandaise a été clarifiée de manière décisive sur ce point. Le principe est simple et crucial pour tout locataire de comprendre: un agent ne peut pas facturer une commission au locataire s'il agit également pour le compte du propriétaire. Si un agent met en publicité un bien sur son site web ou sur une plateforme comme Pararius, il est légalement considéré comme travaillant pour le propriétaire. Dans ce scénario, il est illégal pour lui de facturer au locataire un courtage. La loi stipule que vous ne payez une commission qu'à un agent que vous avez expressément et indépendamment engagé pour rechercher une propriété en votre nom (aanhuurmakelaar). Cet agent travaille pour vous, le locataire, et par conséquent vous êtes responsable de sa commission en cas de réussite. Toute tentative d'un agent représentant le propriétaire de vous faire payer des frais devrait être accueillie par un refus ferme.
Malgré la clarté de la loi, certaines agences peu scrupuleuses peuvent encore tenter de facturer des locataires des frais illégaux sous des appellations créatives comme des 'frais d'administration' (administratiekosten), 'frais de contrat' (contractkosten), ou des 'frais d'agence uniques'. Si des frais semblent excessivement élevés (par exemple plusieurs centaines d'euros) et ne correspondent pas à un coût direct démontrable, ils pourraient être une commission illégale déguisée. Le critère juridique clé est de savoir si l'agent servait deux maîtres (twee heren dienen). Si le bien faisait partie du portefeuille public de l'agent, il ne peut légalement faire payer au locataire des frais au-delà de modestes coûts d'administration de contrat justifiables (généralement en dessous de 150 €).
Les locataires qui ont été indûment facturés d'une commission d'agence disposent de solides bases légales pour récupérer l'argent. Il existe une importante jurisprudence soutenant les locataires dans cette position, et diverses organisations d'aide juridique et services spécialisés 'no-win, no-fee' existent pour aider les locataires dans le processus de réclamation. La prescription vous permet de récupérer ces frais pendant plusieurs années après leur paiement. Cette protection juridique est l'un des droits les plus importants dont dispose un locataire, mais elle est souvent inconnue des expatriés qui pourraient supposer que de tels frais sont une pratique standard et inévitable du processus. La règle est simple : si vous avez trouvé le bien par une annonce publique d'un agent, vous ne devriez pas lui payer de commission.
