Les obligations principales du propriétaire
Même s’il peut souvent sembler que les propriétaires détiennent toutes les cartes, la loi néerlandaise impose un ensemble clair d’obligations fondamentales à quiconque loue un logement résidentiel. Ces devoirs ne sont pas des suggestions facultatives ; ce sont des exigences légales qui forment le socle des droits du locataire. Ils visent à garantir qu’un bien loué n’est pas seulement un actif financier pour le propriétaire, mais un domicile sûr, sécurisé et utilisable pour le locataire. Ces obligations peuvent être regroupées en deux grandes catégories : le devoir de fournir et d’entretenir le logement, et le devoir de respecter la vie privée et la tranquillité du locataire. Comprendre ces obligations est crucial, car elles constituent la base légale de toute demande du locataire pour des réparations ou pour agir contre un propriétaire qui dépasse ses prérogatives.
Ces devoirs font partie du principe de « good landlordship » (goed verhuurderschap), qui a été formalisé par la loi sur le good landlordship de 2023. Cette loi officialise bon nombre de ces responsabilités et donne davantage de pouvoir aux municipalités pour les appliquer contre les propriétaires indélicats. L’idée centrale est qu’un propriétaire ne peut pas simplement percevoir le loyer et ignorer ses responsabilités. Il a le devoir actif de veiller à ce que le bien qu’il met à disposition soit et reste dans un état compatible avec son usage prévu : servir de domicile.
Devoir d’entretien : bien plus qu’un toit
L’obligation continue la plus importante pour un propriétaire est l’entretien. La loi établit une distinction claire entre ce qui relève de la responsabilité du propriétaire et ce qui incombe au locataire.
Le propriétaire est responsable de résoudre les « défauts » (gebreken) et d’effectuer les travaux d’entretien majeurs. Un « défaut » est défini légalement comme une condition ou une caractéristique du logement qui empêche le locataire d’avoir le niveau de jouissance qu’il pourrait raisonnablement attendre d’un bien bien entretenu. Il s’agit d’une définition large qui couvre un vaste éventail de problèmes. Les responsabilités du propriétaire incluent, sans s’y limiter :
- Intégrité structurelle : s’assurer que la toiture est étanche, que les fondations sont saines et que les murs et planchers sont sûrs.
- Installations principales : entretenir et réparer le système de chauffage central (CV-ketel), l’installation électrique et la plomberie.
- Éléments extérieurs : repeindre l’extérieur du bâtiment, entretenir les cadres de fenêtres et les portes extérieures, et réparer les balcons ou les cheminées.
- Lutte contre les nuisibles : traiter les infestations graves de parasites comme les rats ou les cafards, sauf si l’infestation a clairement été causée par la négligence du locataire.
Si un défaut survient, le locataire doit en informer le propriétaire, qui est alors tenu de le réparer dans un délai raisonnable. Si le propriétaire omet de le faire, le locataire a le droit d’engager une action en justice pour contraindre la réparation et éventuellement réclamer une réduction de loyer pour la période durant laquelle sa jouissance du logement a été diminuée. Ce devoir est obligatoire ; une clause contractuelle tentant de transférer la responsabilité des gros travaux d’entretien au locataire est juridiquement nulle.
Droit à la jouissance paisible : votre domicile est votre château
Au‑delà de l’état physique du logement, le propriétaire a le devoir de veiller à ce que le locataire puisse y vivre en toute tranquillité. Il s’agit du droit à la « jouissance paisible » (rustig woongenot). Cela signifie que le propriétaire ne peut pas interférer dans la vie privée du locataire ou dans l’usage du logement sans motif valable. L’application la plus courante de ce principe concerne l’accès du propriétaire au logement.
Un propriétaire ne peut pas entrer dans votre domicile sans votre permission. Votre contrat de location vous confère le droit exclusif d’occuper l’espace. Si le propriétaire a le droit d’inspecter le logement ou d’effectuer des réparations, il doit demander l’accès et convenir d’un moment mutuellement acceptable. Se présenter à l’improviste et exiger l’entrée constitue une violation de votre vie privée et de votre droit à la jouissance paisible. La seule exception à cette règle concerne les véritables situations d’urgence, comme un incendie ou une fuite de gaz majeure.
Ce droit signifie également que le propriétaire a le devoir d’agir contre les troubles graves et persistants causés par d’autres locataires dans le même immeuble si c’est lui qui en est le propriétaire. Si votre voisin cause une nuisance vérifiable et qu’il est lui aussi locataire du même propriétaire, vous pouvez exiger que le propriétaire prenne des mesures contre ce locataire. Le propriétaire ne peut pas simplement déclarer que ce n’est pas son problème. Ce devoir de garantir un environnement de vie paisible fait partie intégrante de ses obligations, protégeant non seulement l’espace physique, mais aussi votre capacité à y vivre sans perturbations excessives.
