Le devoir fondamental : assurer le woongenot
Le fondement de la responsabilité d'un bailleur aux Pays-Bas est l'obligation légale de fournir au locataire le woongenot, ce qui se traduit par la « jouissance paisible du logement ». Cela signifie que le bien doit être adapté à son usage prévu; il doit être sûr, sain et habitable. Cette lourde obligation est détaillée par la loi au travers d'une division des responsabilités d'entretien et de réparation entre le bailleur et le locataire. Le bailleur est responsable de l'entretien majeur et de la réparation des défauts qui ne sont pas causés par le locataire.
Entretien (Onderhoud) vs. Réparations (Herstellingen)
Une distinction est faite entre l'entretien proactif et les réparations réactives.
- Entretien majeur : Le bailleur est responsable de tout l'entretien majeur, préventif et du remplacement des éléments en fin de vie. Cela inclut la peinture extérieure, l'entretien de la toiture, le maintien de l'intégrité structurelle des murs et des fondations, et le remplacement d'une vieille chaudière centrale défaillante.
- Réparations des défauts : Si quelque chose se casse sans faute du locataire, le bailleur doit le réparer. Cela couvre une grande variété de problèmes, d'un système de chauffage cassé à une fuite grave ou à un appareil encastré défectueux qui était inclus avec le bien.
En revanche, le locataire est responsable des petites réparations et de l'entretien quotidiens (kleine herstellingen), tels que le remplacement des ampoules, le serrage d'une poignée de porte desserrée, ou le débouchage d'un évier.
Réparations d'urgence (Spoedreparaties)
Une urgence est un défaut qui présente une menace immédiate pour la sécurité ou peut causer des dommages conséquents importants, comme une fuite de gaz, une canalisation d'eau qui éclate, ou une panne complète du système de chauffage en hiver. Dans de tels cas, le locataire doit informer le bailleur ou son service de réparation d'urgence immédiatement. Si le bailleur est injoignable ou n'agit pas avec la rapidité nécessaire, la loi donne au locataire le droit, en dernier recours, d'engager un professionnel certifié pour effectuer la réparation d'urgence et de déduire le coût raisonnable du loyer du mois suivant. C'est un outil puissant mais risqué qui ne doit être utilisé que dans de véritables urgences bien documentées.
Intégrité structurelle (Bouwkundige Staat)
Le bailleur est sans équivoque responsable de l'intégrité structurelle du bâtiment. Cela inclut les fondations, le toit, les murs, les planchers et les balcons. Tout défaut lié à la structure du bâtiment est considéré comme un « grand défaut » (groot gebrek) et relève de la responsabilité du bailleur de l'enquêter et de le réparer. Si un locataire a de sérieuses préoccupations concernant l'intégrité structurelle de son logement, il doit le signaler immédiatement et, si le bailleur n'est pas réactif, peut faire appel à l'inspecteur du bâtiment de la municipalité (bouwtoezicht).
