La grande division : qui répare quoi ?
La répartition des responsabilités d'entretien entre le bailleur et le locataire est une source classique de conflit, fondamentalement guidée par le principe de onderhoudsplicht (obligation d'entretien). La loi offre un cadre clair, parfois débattu : le bailleur est responsable de l'entretien majeur et de la réparation des défauts importants, tandis que le locataire gère l'entretien mineur et quotidien. Cette répartition est officiellement détaillée dans la loi, notamment dans le Besluit kleine herstellingen, qui prévoit une longue liste de ce qui incombe à chacun. Plaisanter sur savoir si un problème est 'majeur' ou 'mineur' est une tradition séculaire dans les relations locatives néerlandaises.
Le domaine du bailleur : réparations majeures et défauts
Généralement, le bailleur est responsable de l'intégrité structurelle et des systèmes majeurs de la propriété. Considérez cela comme les 'os' de la maison. Cela comprend, mais sans s'y limiter :
- Travaux extérieurs : peindre l'extérieur de l'immeuble, entretenir le toit et les gouttières, et assurer la solidité structurelle.
- Systèmes majeurs : réparer ou remplacer le système de chauffage central (
CV-ketel), la plomberie et les systèmes électriques.
- Défauts graves : traiter les problèmes qui affectent gravement l'usage du bien par le locataire. Cela inclut explicitement la lutte contre les infestations (rongeurs, etc.), résoudre les fuites graves et remédier aux sources structurelles d'humidité et de moisissure. Si la moisissure apparaît en raison d'une mauvaise isolation, d'une humidité ascendante ou d'une fuite, son élimination et la réparation de la cause sous-jacente relèvent du devoir du bailleur.
Le fardeau du locataire : réparations mineures et entretien
La responsabilité du locataire couvre les petites tâches peu coûteuses qui résultent de la vie quotidienne. Le Besluit kleine herstellingen précise des tâches telles que :
- Remplacer les ampoules et les fusibles.
- Resserer les poignées et charnières de porte lâches.
- Nettoyer et dégager périodiquement les drains et les gouttières accessibles facilement.
- Petites peintures intérieures et tapisserie.
- Entretenir le jardin, s'il y en a un.
Le principe directeur est que si une réparation est bon marché et facile à faire sans connaissances spécialisées, elle incombe probablement au locataire.
Quand le bailleur ne fait pas d'acte
Si un bailleur refuse de réparer un défaut sérieux, le locataire n'est pas impuissant. La première étape consiste toujours à notifier formellement le bailleur par écrit, en lui donnant un délai raisonnable. S'ils n'agissent pas, le locataire peut faire escalader la procédure. Pour les locataires du secteur réglementé, l'outil le plus puissant est d'ouvrir une affaire auprès de la Huurcommissie (Tribunal du logement). La Huurcommissie peut inspecter le bien et, si elle est d'accord sur le caractère sérieux du défaut, elle peut statuer pour réduire légalement le loyer — parfois jusqu'à 60 % — jusqu'à ce que le bailleur ait résolu le problème. Cela crée une forte incitation financière pour le bailleur à remplir leur onderhoudsplicht.
