Une loi récente et non négociable
La rookmelderplicht, ou l'obligation d'alarme-incendie, est une addition critique et relativement récente au droit du logement néerlandais. En vigueur à partir du 1er juillet 2022, cette législation oblige la présence d'alarmes incendie fonctionnelles (rookmelders) dans toutes les propriétés résidentielles, sans exception. Cela s'applique tant aux maisons neuves, au parc de logements existant, aux propriétés en propriété occupée, et, surtout pour les locataires, à tous les logements loués. Ce n'est pas une directive, une recommandation, ou une clause contractuelle qui peut être négociée; c'est une exigence légale stricte stipulée dans le Bouwbesluit 2012 (Décret de Construction 2012). La loi a été introduite pour réduire le nombre de victimes dans les incendies résidentiels, faisant de cela une question de sécurité publique. Pour les locataires, cela signifie que la question n'est pas si les détecteurs de fumée doivent être présents, mais si ceux installés par le propriétaire respectent la norme légale.
Contrairement à d'autres questions de location qui peuvent se dissiper dans des zones grises d'interprétation, la rookmelderplicht est d'un noir et blanc rafraîchissant. Chaque 'couche de construction' (bouwlaag)—ce qui signifie en réalité chaque étage d'une maison, y compris les combles et les sous-sols s'ils sont considérés comme des espaces de vie—doit avoir au moins un détecteur de fumée approuvé. Pour les propriétaires qui pratiquent la location pièce par pièce (kamerverhuur), les règles sont encore plus strictes: chaque pièce louée individuellement faisant partie d'un logement partagé doit être équipée de son propre détecteur de fumée. La loi vise à assurer une alerte précoce en cas d'incendie, donnant aux occupants une chance cruciale de s'échapper, et le respect n'est pas optionnel.
Devoir du bailleur, sécurité du locataire
La responsabilité de l'achat initial et de l'installation correcte des alarmes incendie incombe entièrement au bailleur (verhuurder). Un bailleur ne peut pas faire payer le locataire pour les alarmes ou faire de cela la responsabilité du locataire de les acheter. De plus, les alarmes elles-mêmes doivent respecter des normes de qualité spécifiques. Elles doivent répondre à la norme européenne EN 14604, qui doit être visible sur l'emballage de l'appareil ou sur l'alarme elle-même. Un bailleur qui colle simplement un appareil bon marché et non certifié au plafond n'est pas conforme à la loi. Le placement est également crucial; elles doivent être installées au plafond, idéalement dans le chemin des issues comme les couloirs et les paliers. Une alarme placée dans un tiroir ou sur le dessus d'un meuble est légalement et pratiquement inutile.
Pendant que le bailleur est responsable de fournir et d'installer les alarmes, l'entretien courant est généralement considéré comme une kleine herstelling (réparation mineure), qui incombe au locataire. C'est une division critique de la responsabilité que les locataires doivent comprendre. L'« entretien » dans ce contexte comprend des tests périodiques de l'alarme (généralement via le bouton de test), le maintien de l'appareil exempt de poussière et de toiles d'araignée qui pourraient en entraver le bon fonctionnement, et—le plus souvent—remplacer les piles lorsque celles-ci sont faibles et que l'appareil commence à émettre un bip. Nombreux sont les détecteurs modernes équipés d'une pile scellée de 10 ans, mais pour ceux dotés de piles remplaçables, c'est au locataire de les maintenir sous tension. Cela fait partie de l'obligation générale du locataire d'agir en tant que goed huurder (bon locataire).
Litiges et conséquences du non-respect
Cette division des responsabilités —le bailleur installe, le locataire entretient— peut, bien sûr, donner lieu à des litiges. Que se passe-t-il si une alarme se met à mal fonctionner ? S'agit-il d'une pile morte (problème du locataire) ou d'une unité défectueuse (problème du bailleur) ? Un locataire ayant remplacé les piles sans succès devrait immédiatement informer le bailleur par écrit que l'unité elle-même est défectueuse et nécessite son remplacement. À partir de ce moment, la responsabilité revient au bailleur pour fournir une nouvelle alarme fonctionnelle. Un locataire ne doit jamais se laisser aller à la complaisance face à une alarme qui ne fonctionne pas, en supposant que le bailleur sait ce qui est le mieux.
Les conséquences pour un bailleur qui ne se conforme pas à la rookmelderplicht peuvent être sévères. La gemeente (municipalité) est l'autorité d'exécution principale et peut infliger une amende (boete) si une inspection révèle l'absence d'alarmes. Pire encore, en cas d'incendie, un bailleur pourrait faire face à une responsabilité civile considérable, notamment s'il y a des blessures ou des décès. De plus, les assureurs habitation peuvent refuser de couvrir les dommages d'un incendie s'il est démontré que les détecteurs de fumée obligatoires par la loi n'étaient pas présents. Pour un locataire, l'enjeu est encore plus élevé. C'est une affaire de vie ou de mort. Par conséquent, un locataire qui emménage dans une nouvelle propriété devrait faire de l'installation des détecteurs de fumée une priorité dès le premier jour et en exiger l'installation immédiatement s'ils manquent.
