Une voie à double sens de la responsabilité
Dans le droit des contrats néerlandais, y compris les contrats de location, il existe une interaction délicate entre deux principes fondamentaux : l'obligation du vendeur ou du bailleur d'informer (mededelingsplicht) et l'obligation de l'acheteur ou du locataire d'enquêter (onderzoeksplicht). Cela crée une responsabilité partagée pour assurer une transaction transparente et équitable. Cela signifie que, bien qu'un bailleur ne puisse délibérément dissimuler des problèmes majeurs, un locataire ne peut pas non plus revendiquer l'ignorance d'un problème qu'il aurait facilement pu découvrir lui-même.
La 'Mededelingsplicht' du bailleur
L'obligation d'informer du bailleur l'oblige à divulguer des défauts importants et non visibles dont il est au courant et qui pourraient affecter la capacité du locataire à utiliser le bien comme prévu. Cela est particulièrement pertinent pour ce que l'on appelle des « risques environnementaux ». Par exemple, si un bailleur sait que le bien est construit sur un sol contaminé (bodemverontreiniging), ou qu'il existe un problème structurel persistant et non apparent provoquant l'humidité, il est légalement obligé de divulguer cette information à un locataire potentiel. La même chose s'applique aux problèmes non physiques, tels que l'information du locataire sur des travaux de rénovation majeurs et perturbateurs prévus pour l'immeuble dans un avenir proche, ou sur un conflit connu, en cours et grave avec un voisin. Le mededelingsplicht vise à empêcher qu'un bailleur trompe sciemment un locataire et le pousse à conclure un accord défectueux.
La 'Onderzoeksplicht' du locataire
De l'autre côté de la médaille, le locataire a une obligation d'enquêter. La loi exige que le locataire fasse preuve de prudence raisonnable et inspecte le bien pour tout défaut visible avant de signer le bail. Un locataire ne peut pas, après avoir emménagé, se plaindre de la petite taille de la cuisine, des carreaux de la salle de bains d'époque, ou du bruit de trafic provenant de la rue extérieure. Ce sont toutes des choses que le locataire diligent aurait pu et dû observer lors d'une visite. Le onderzoeksplicht signifie que vous êtes censé poser des questions. Si vous avez des besoins ou des préoccupations spécifiques (par exemple, « L'ensemble de l'immeuble est-il généralement calme ? » ou « La connexion Internet est-elle stable pour travailler à domicile ? »), vous devriez les poser. Le bailleur est censé répondre honnêtement.
Généralement, l'obligation d'informer prévaut sur l'obligation d'enquêter. Si un bailleur dissimule sciemment un défaut sérieux et caché, il ne peut pas plus tard se défendre en affirmant que le locataire aurait dû enquêter plus en profondeur. Cet équilibre garantit que, bien que les locataires doivent rester vigilants, la responsabilité finale de divulguer des problèmes sérieux et cachés incombe à la partie qui détient l'information : le bailleur.
