Le minimum légal pour une maison 'vivable'
Le concept d'habitabilité sur le marché locatif néerlandais n'est pas laissé au jugement subjectif. Il est ancré dans un ensemble complet de normes techniques nationales connues sous le nom de Bouwbesluit 2012 (Décret de construction). Ce décret énonce les exigences légales minimales que tous les bâtiments des Pays-Bas — nouveaux et existants — doivent respecter. Il constitue la référence principale pour déterminer si une propriété est fondamentalement sûre, saine et utilisable.
Un propriétaire a le devoir légal de fournir une propriété conforme à ces normes. Si une propriété ne satisfait pas aux exigences minimales du Bouwbesluit, elle présente automatiquement un 'défaut' (gebrek), ce qui donne au locataire le droit d'exiger des réparations et de recourir à des remèdes tels qu'une réduction de loyer.
Domaines clés couverts par le Bouwbesluit
Le Décret de Construction est vaste, mais ses exigences pour les logements existants couvrent plusieurs domaines critiques de l'habitation:
- Sécurité (
Veiligheid): Cela comprend la sécurité structurelle des planchers et des murs, la sécurité incendie (par exemple détecteurs de fumée obligatoires à chaque étage depuis juillet 2022, sorties de secours sûres), et la sécurité des installations de gaz et électriques.
- Santé (
Gezondheid): Cela couvre la capacité de ventilation obligatoire dans les salles de bains, les cuisines et les toilettes pour prévenir les moisissures. Il fixe également des normes d'accès à la lumière du jour dans les espaces de vie principaux et exige une connexion à un réseau d'égouts fonctionnel.
- Utilisabilité (
Bruikbaarheid): Cela définit les exigences fonctionnelles de base d'une maison, telles que les hauteurs sous plafond minimales et la présence d'installations essentielles comme une cuisine et une salle de bains.
Un bien qui manque d'un détecteur de fumée légalement requis, qui présente une ventilation insuffisante provoquant des moisissures persistantes, ou qui a un câblage défectueux n'est pas uniquement 'en mauvais état' — il enfreint la loi nationale.
Au-delà du Bouwbesluit
Bien que le Bouwbesluit fournisse une ligne de base technique, le concept juridique de 'défaut' en droit locatif est encore plus large. Un bien pourrait théoriquement satisfaire toutes les normes techniques du décret mais être néanmoins considéré comme 'inhabitable' aux yeux du droit locatif. Cela s'explique par le fait que la loi se concentre sur la 'jouissance paisible' du locataire (huurgenot).
Par exemple, une infestation d'insectes sévère et non résolue (par exemple des rats ou des cafards) ou une nuisance sonore extrême provenant d'une propriété voisine également détenue par le propriétaire serait considérée comme un défaut grave, même si le bâtiment lui-même est structurellement sain. Par conséquent, les normes d'habitatabilité sont une combinaison des règles techniques strictes du Bouwbesluit et des principes plus larges de vie paisible définis dans le droit locatif.
