Obligations générales et la norme PKVW
Aux Pays-Bas, l’exigence légale pesant sur un bailleur en matière de sécurité est frustrante vague, se résumant souvent à fournir une propriété qui est simplement 'habitable' et 'sécurisée'. Cette absence de définition juridique précise crée une zone grise significative où le minimum du bailleur peut sembler dangereusement insuffisant pour le locataire. Pour clarifier cette ambiguïté, la police néerlandaise a introduit le Politiekeurmerk Veilig Wonen (Marque policière pour une vie sûre), ou PKVW. Il s’agit d’un système de certification qui fournit des directives claires pour la prévention des cambriolages sur les bâtiments. Il est important de comprendre que la certification PKVW n’est pas une exigence légale pour la plupart des propriétés à louer. Au contraire, elle sert de norme robuste, volontaire. Les bailleurs qui investissent dans cette certification l’utilisent souvent comme argument de vente, car cela suggère un niveau d’engagement plus élevé envers la sécurité des locataires. La norme PKVW couvre des aspects tels que la qualité des serrures des portes et des fenêtres, la présence d’un éclairage extérieur près des entrées et la visibilité claire des points d’accès depuis la rue. Cependant, le locataire sceptique devrait remettre en question la véritable valeur de cette marque. S’agit-il d’une véritable garantie de sécurité, ou d’un autocollant marketing apposé sur une propriété qui présente encore des défauts de sécurité sous-jacents? De nombreux bailleurs opteront pour le moyen le moins cher de répondre à la liste PKVW, en respectant la lettre de la norme mais pas son esprit, laissant aux locataires une fausse impression de sécurité. L’absence de certificat PKVW ne signifie pas automatiquement qu’une propriété est dangereuse, mais cela signifie que le locataire doit être bien plus vigilant lors de sa propre inspection.
Responsabilité du bailleur et du locataire
La répartition des responsabilités en matière de sécurité est une source fréquente de conflits entre bailleurs et locataires. Globalement, le bailleur est responsable de l’intégrité structurelle et de la sécurité de la coque du bâtiment — ce qui est souvent appelé le casco. Cela comprend la qualité et l’état des portes extérieures, des cadres de fenêtres, des serrures des entrées communes et l’état structurel global du bien. Si la porte d’entrée de l’immeuble ne se verrouille pas correctement ou si le cadre d’une fenêtre du rez-de-chaussée est pourri, c’est sans équivoque la responsabilité du bailleur de la réparer. Le locataire, quant à lui, est généralement responsable de l’utilisation quotidienne et de l’entretien mineur des serrures de son propre appartement et de signaler rapidement tout défaut. Ceci est codifié dans le Besluit kleine herstellingen (Décret sur les petites réparations). L’ambiguïté survient lorsque un locataire souhaite améliorer sa sécurité. Par exemple, si un locataire veut remplacer un cylindre de serrure standard et de faible qualité par un cylindre haute sécurité anti-snap, qui paie ? Dans la plupart des cas, le locataire paie la facture, et il demande souvent l’autorisation du bailleur pour effectuer une telle modification. De plus, lors du départ, le bailleur peut exiger que le locataire rétablisse la serrure d’origine, moins sécurisée. Cela crée un frein pour les locataires d’investir dans leur propre sécurité. En cas de cambriolage malheureux, la responsabilité devient un champ de bataille. Un bailleur pourrait soutenir que, puisqu’il n’y a pas d’effraction, le locataire aurait été négligeant, tandis que le locataire pourrait faire valoir que les serrures fournies étaient si mauvaises qu’elles n’offraient aucune résistance réelle. Sans une documentation claire des plaintes antérieures concernant la sécurité, le locataire est souvent désavantagé.
Vérifications pratiques pour les locataires
Lors de la visite d’un bien à louer potentiel, les locataires potentiels devraient adopter l’état d’esprit d’un auditeur en sécurité. N’acceptez pas les assurances de l’agent ou du bailleur tels quels; vous devez inspecter vous-même les caractéristiques de sécurité de la propriété. Commencez par l’entrée commune. La porte se ferme-t-elle et se verrouille-t-elle automatiquement et solidement derrière vous ? Les interphones et le système d’interphone fonctionnent-ils ? Des zones communes mal entretenues sont un signal d’alarme majeur. Ensuite, examinez la porte d’entrée de l’appartement lui-même. Regardez la serrure. Le cylindre dépasse-t-il de plus de 3 millimètres du plaque métallique ? Si oui, il est fortement vulnérable au 'cylinder pulling' (kerntrekken), une méthode de cambriolage courante et rapide aux Pays-Bas. Vérifiez la présence du logo SKG (Stichting Kwaliteit Gevelbouw) — un triangle avec des étoiles à l’intérieur — sur le cylindre de serrure et sur le matériel métallique environnant. L’absence de ce logo suggère que la serrure est de qualité inférieure et non certifiée. Portez une attention particulière aux fenêtres, en particulier au rez-de-chaussée et au premier étage. Sont-elles équipées de poignées sécurisées et verrouillables ? Les charnières sont-elles robustes ? Évaluez également la sécurité communautaire du site. Les entrées et les passages sont-ils bien éclairés ? Y a-t-il des buissons ou des clôtures envahissants qui pourraient offrir une couverture à un cambrioleur ? Il est crucial de documenter l’état de toutes les caractéristiques de sécurité avec des photos et des notes avant de signer le bail. Si vous identifiez des lacunes, signalez-les par écrit immédiatement lors de l’emménagement. Cela crée une traçabilité écrite précieuse si vous devez faire remonter le problème ou déposer une plainte auprès du Huurcommissie (Tribunal des loyers).
