Quand le processus interne de traitement des plaintes d'un propriétaire a été épuisé et qu'un litige demeure non résolu, le système juridique néerlandais prévoit plusieurs mécanismes formels de résolution des litiges. Il ne s'agit pas d'endroits pour évacuer la frustration ; ce sont des organes structurés, basés sur des règles, conçus pour rendre des jugements juridiquement contraignants sur les conflits de location. Pour un locataire, faire monter une plainte à ce niveau peut sembler intimidant, car cela déplace la question d'un désaccord personnel vers une affaire juridique formelle. Cependant, ces mécanismes sont spécialement conçus pour être accessibles et constituent le seul moyen d'obliger un bailleur négligent ou déraisonnable à respecter ses obligations légales. Les deux piliers principaux de ce système sont le Huurcommissie (Rent Tribunal) et le kantonrechter (sub-district court), chacun ayant sa compétence et ses procédures spécifiques.
Le Huurcommissie (Rent Tribunal)
Le Huurcommissie est un organisme indépendant quasi-judiciaire qui se spécialise dans les litiges liés aux propriétés locatives. Il est conçu comme une alternative peu coûteuse et accessible à la procédure judiciaire. Son pouvoir, toutefois, est principalement limité au secteur locatif régulé (secteur locatif régulé (social)). Pour les locataires de ce secteur, c'est le principal lieu pour un éventail de questions critiques, notamment :
- Évaluation du niveau de loyer : Vérifier si le loyer initial est trop élevé selon le système de points officiel (
woningwaarderingsstelsel).
- Augmentations annuelles du loyer : Contester la légalité de l'augmentation annuelle du loyer.
- Litiges sur les charges de service : Règlement des désaccords concernant le règlement annuel des
servicekosten.
- Défauts d'entretien : Demander une réduction temporaire du loyer en raison de problèmes d'entretien graves et non résolus.
Alors que son focus est sur le secteur régulé, la Huurcommissie a un certain pouvoir dans le secteur libre. Par exemple, un locataire du secteur libre peut demander une évaluation initiale du loyer s'il dépose sa demande au cours des six premiers mois de son contrat et que son loyer est inférieur au seuil de libéralisation en vigueur à l'époque. Les décisions de la Huurcommissie ont force de droit, mais un recours auprès du kantonrechter est possible.
Le kantonrechter (Tribunal de district)
Le kantonrechter est la section du système de tribunaux de district néerlandais qui gère les affaires civiles jusqu'à un certain seuil financier, y compris toutes les questions relatives au droit locatif. C'est l'arbitre suprême des litiges locatifs. Pour les locataires du secteur libre, le tribunal est le lieu principal, et souvent unique, pour résoudre les conflits qui ne peuvent être réglés à l'amiable. Il gère également tous les types de litiges locatifs qui échappent à la compétence de la Huurcommissie, aussi bien pour les locataires du secteur régulé que du secteur libre. Cela comprend des questions graves telles que :
- Procédures d'expulsion.
- Litiges de résiliation du bail.
- Récupération de frais indûment payés (par ex. frais d'agence, coûts du contrat).
- Litiges relatifs au dépôt de garantie.
Se rendre au tribunal est un processus plus formel et potentiellement plus coûteux qu'un dossier devant la Huurcommissie, et il est souvent conseillé d'être représenté par un avocat, bien que cela ne soit pas toujours obligatoire. D'autres ressources utiles, souvent gratuites ou peu coûteuses, pour des conseils et une assistance comprennent le national Juridisch Loket (service d'aide juridique), le Woonbond (une fédération nationale de locataires) et divers Huurteams municipaux qui peuvent offrir des services de médiation et de soutien.
