Règles néerlandaises sur les substances dangereuses
Aux États-Unis, la loi fédérale exige que les propriétaires de logements construits avant 1978 fournissent aux locataires un formulaire spécifique de divulgation sur la peinture à base de plomb. Cette exigence de divulgation spécifique n'existe pas aux Pays-Bas. À la place, la responsabilité de protéger les locataires contre les substances dangereuses incombe au devoir général et global du propriétaire de fournir un logement sûr, sain et bien entretenu. La présence de niveaux dangereux de substances telles que l'amiante ou le plomb est considérée comme un défaut grave (gebrek), que le propriétaire est tenu de remédier.
Amiante (Asbest)
L'amiante est la substance dangereuse historique la plus connue dans le logement néerlandais, largement utilisée dans la construction de l'après-guerre jusqu'à son interdiction. On le trouve dans l'isolation, les carreaux de sol, les panneaux de ciment et d'autres matériaux.
La distinction critique est entre hechtgebonden (bonded) et niet-hechtgebonden (friable) amiante. L'amiante lié, qui est intact et non perturbé, n'est généralement pas considéré comme un risque immédiat. Cependant, la présence d'amiante friable (qui s'effrite facilement), ou d'un amiante lié endommagé pouvant libérer des fibres dans l'air, est un défaut très grave. Si un locataire le découvre ou le soupçonne, le propriétaire a le devoir de le faire examiner par des professionnels et, si nécessaire, d'en faire enlever par une entreprise certifiée (sanering). Louer sciemment un bien présentant un risque d'amiante friable connu constitue une grave violation du devoir de diligence du bailleur.
Plomb (Lood)
Bien que la peinture à base de plomb ait été utilisée aux Pays-Bas, la préoccupation contemporaine plus pressante est la présence d'anciennes tuyaux d'eau en plomb (loden leidingen) dans les bâtiments construits avant 1960. Ces tuyaux peuvent libérer du plomb dans l'eau potable, présentant un risque important pour la santé, en particulier pour les jeunes enfants et les femmes enceintes.
Depuis fin 2022, la limite légale de plomb dans l'eau potable est de 5 microgrammes par litre. Si un test de l'eau montre une concentration plus élevée, la présence de tuyaux en plomb est considérée comme un défaut grave. Le locataire a le droit d'exiger que le propriétaire les remplace. Les bailleurs sont obligés d'agir, et les locataires peuvent s'adresser à la Huurcommissie ou à un tribunal pour faire respecter cela. De même, une vieille peinture au plomb qui se détache et pourrait être ingérée par un enfant serait également considérée comme un défaut que le propriétaire doit corriger.
Le devoir d'agir du bailleur
Même sans formulaire de divulgation spécifique, un bailleur qui sait, ou devrait raisonnablement savoir, la présence de substances dangereuses a le devoir d'informer les locataires potentiels et d'agir. Cacher un risque connu, comme la présence de tuyaux en plomb, peut entraîner une responsabilité significative pour le bailleur. Les locataires ont le droit de demander des informations et, s'il existe des soupçons raisonnables, d'exiger une enquête de la part du bailleur.
