Une bataille des responsabilités
La présence de ongedierte (parasites) dans un bien locatif peut varier d'un léger désagrément à un danger sérieux pour la santé. Cette catégorie est large, couvrant tout, des zilvervisjes et des mieren à des infestations plus graves de muizen, ratten, des kakkerlakken, et les redoutables bedwantsen. Contrairement à un problème net comme un radiateur cassé, la responsabilité du contrôle des nuisibles (ongediertebestrijding) est l'une des zones grises les plus importantes du droit locatif néerlandais. Le cœur du litige se résume presque toujours à une question: l'infestation a-t-elle été causée par un défaut structurel du logement, ou par le mode de vie du locataire? La loi offre des principes plutôt que des règles absolues, créant un terrain fertile pour les litiges où bailleurs et locataires se rejettent la responsabilité, laissant les nuisibles prospérer en attendant.
Cette ambiguïté signifie que les locataires ne peuvent pas supposer que le bailleur appellera simplement et paiera pour un exterminateur. La réaction immédiate du bailleur est souvent de remettre en question l'hygiène ou les habitudes du locataire. Avez-vous laissé de la nourriture dehors ? L'appartement est-il encombré ? Prenez-vous régulièrement les poubelles ? Bien que ces questions puissent être valides, elles peuvent aussi servir de couverture pour détourner la responsabilité du bailleur. Les nuisibles, notamment les rongeurs, savent exploiter les faiblesses structurelles—fissures dans les fondations, espaces autour des tuyaux, ou trous dans les murs des propriétés adjacentes. Prouver que l'infestation est due à l'état du bâtiment plutôt qu'à votre propre comportement est le principal défi du locataire.
Le fardeau du bailleur : défauts structurels
La responsabilité du bailleur en matière de lutte antiparasitaire est directement liée à son devoir de maintenir le bien et de réparer les défauts (gebreken). S'il peut être démontré que les nuisibles entrent dans le foyer en raison d'un problème structurel, le bailleur est responsable à la fois du coût de l'extermination et du coût de réparation du point d'entrée. Par exemple, s'il existe une colonie de souris vivant dans la cavité murale d'un immeuble et entrant par des trous autour de la plomberie, cela relève sans équivoque du problème du bailleur. De même, si un appartement est infesté de nuisibles avant que le locataire emménage, le bailleur est en violation de son obligation de livrer un bien en bon état. Les coûts pour remédier à cela sont entièrement à la charge du bailleur.
Cependant, le fait de le prouver n'est pas toujours évident. Un locataire averti devrait documenter immédiatement tous les points d'entrée potentiels avec des photographies et notifier formellement le bailleur par écrit. L'argument est plus fort lorsque le problème est clairement hors du contrôle du locataire, comme des houtworm dans les poutres structurelles du bâtiment ou un problème de rats affectant un immeuble entier. Dans ces cas, il ne s'agit pas d'un problème isolé dans un seul appartement mais d'un défaut à l'échelle de l'immeuble. Les bailleurs qui refusent d'agir dans ces situations prennent un risque légal et financier important, car les locataires peuvent s'adresser à la Huurcommissie (Tribunal de location) pour forcer les réparations et exiger une réduction de loyer.
Le rôle du locataire : Nuisibles mineurs et une 'bonne location'
D'un autre côté se situe le principe des kleine herstellingen (petites réparations), qui relèvent de la responsabilité du locataire. La loi exige que les locataires prennent en charge les petits problèmes non structurels. Cela inclut souvent le traitement des nuisibles isolés qui ne résultent pas d'un défaut du bâtiment. Cela comprend, par exemple, une traînée de fourmis menant à un bol de sucre sur le comptoir est un problème du locataire à résoudre. De même, quelques araignées ou mouches sont considérées comme une partie normale de l'habitation d'un logement. Cela entre dans l'attente générale selon laquelle un locataire agit en tant que goed huurder (bon locataire), ce qui inclut le maintien d'un niveau raisonnable de propreté.
Le vrai conflit survient lorsque l'infestation est plus grave. Prenez les bedwantsen par exemple. Elles sont notoirement difficiles à éradiquer et encore plus à localiser. Sont-elles arrivées sur le matelas d'occasion du locataire, ou étaient-elles dormantes dans les plinthes de l'appartement d'un bail précédent ? Il n'y a souvent pas de réponse claire, ce qui provoque des litiges prolongés. Dans ces cas, la meilleure approche du locataire est d'agir de bonne foi, d'informer immédiatement le bailleur et de proposer une solution partagée. Si le bailleur refuse de coopérer face à une infestation grave d'origine inconnue, chercher conseil auprès du Juridisch Loket (service d'aide juridique gratuit) ou de la Huurcommissie est la prochaine étape logique. Le locataire ne doit jamais simplement retarder le paiement du loyer; il doit suivre les procédures officielles pour établir un dossier solide.
