Un important signal d'alarme juridique
Un all-in huur, ou loyer tout inclus, est un contrat de location dans lequel le bailleur facture un prix unique, non détaillé, pour la location. Le contrat ne fournit pas de chiffre séparé pour le kale huur (loyer de base) et les servicekosten (frais de service). Bien qu'un bailleur puisse présenter cela comme un package simple et pratique 'tout compris', il s'agit d'un arrangement juridiquement toxique qui est presque toujours défavorable au locataire. Le Code civil néerlandais interdit effectivement les loyers tout compris car ils rendent impossible pour le locataire d'exercer ses droits fondamentaux. Plus précisément, un prix tout compris masque le loyer de base, ce qui signifie que le locataire ne peut pas déterminer si sa propriété appartient au secteur réglementé des loyers. De plus, cela rend impossible l'audit annuel obligatoire des charges, permettant au bailleur de potentiellement tirer profit de ces charges, ce qui est illégal.
Les bailleurs qui utilisent des contrats tout compris le font souvent pour deux raisons, toutes deux cyniques. Premièrement, cela leur permet de facturer un prix bien au-delà du plafond légal pour une propriété dont le loyer de base, s'il était correctement spécifié, rentrerait dans le secteur réglementé. Deuxièmement, cela leur permet d'éviter les tracas administratifs liés à la fourniture d'un relevé de coûts détaillé chaque année. Ils misent sur l'ignorance du locataire concernant la loi. Tout locataire potentiel qui rencontre un contrat tout compris devrait le voir comme un gigantesque signal d'alarme et soit partir, soit poursuivre avec l'intention expresse de contester le loyer immédiatement après la signature.
Le droit du locataire de séparer le loyer
La loi offre aux locataires piégés dans un contrat tout compris un recours puissant. Un locataire peut soumettre une demande à la Huurcommissie (Tribunal des loyers) pour ventiler le prix tout compris en un loyer de base conforme à la loi et un acompte pour les servicekosten. Ce n'est pas une négociation; c'est une procédure légale avec une issue prévisible. Le Huurcommissie évaluera les caractéristiques du bien en utilisant le système officiel d'évaluation des logements (woningwaarderingsstelsel - WWS) pour déterminer le loyer de base légal maximal. Ils estimeront ensuite un acompte raisonnable pour les servicekosten. La somme de ces deux composantes deviendra le nouveau loyer légal.
Ce processus conduit fréquemment à une réduction de loyer importante et permanente pour le locataire. Par exemple, un bailleur pourrait facturer un loyer tout compris de 1 200 € pour un petit appartement. Après la procédure, le Huurcommissie pourrait déterminer que le loyer de base légal maximal, calculé d'après les points du bien, est en réalité de 750 €, avec des charges raisonnables de 150 €. Le nouveau loyer total du locataire devient 900 € par mois, et il peut même avoir droit à un remboursement du trop-perçu. Ce mécanisme juridique est une valve de sécurité cruciale, mais il exige que le locataire soit proactif. Le bailleur a créé la situation illégale, mais il incombe au locataire d'initier le processus pour corriger cela.
