Payer à un tiers : un concept étranger
En Amérique, le 'rent escrow' est un mécanisme juridique disponible pour les locataires lorsque le propriétaire ne procède pas à des réparations essentielles. Il permet au locataire de payer son loyer à un tiers neutre, tel qu'un tribunal ou un compte séquestre, au lieu de le verser directement au propriétaire. Cet argent est détenu jusqu'à ce que le propriétaire remplisse ses obligations d'entretien, créant une pression financière directe pour effectuer les réparations. C'est un outil puissant conçu pour garantir que les fonds soient disponibles pour les réparations tout en protégeant le locataire contre l'expulsion pour non-paiement.
Cependant, ce processus légal spécifique n'existe pas aux Pays-Bas. Un locataire néerlandais ne peut pas décider unilatéralement de payer son loyer à un tiers ou d'ouvrir son propre compte séquestre. Le faire serait considéré comme une violation du contrat de location et constituerait un non-paiement de loyer, donnant au bailleur les motifs d'engager des procédures d'expulsion. Le système néerlandais offre une voie différente, plus formelle et peut-être plus structurée pour obtenir un résultat similaire.
L'alternative néerlandaise : réduction du loyer due à des défauts via la huurverlaging wegens gebreken
La solution néerlandaise à l'incapacité d'un bailleur à entretenir une propriété est la procédure de 'réduction du loyer due à des défauts' (huurverlaging wegens gebreken). Au lieu de retenir la totalité du loyer, le locataire peut déposer une requête auprès de la Huurcommissie (Tribunal de la location) pour une réduction officielle, temporaire, de son loyer. Ce processus est fortement réglementé:
- Notification: Le locataire doit en premier lieu notifier le bailleur du défaut par écrit et lui accorder une période raisonnable (généralement au moins six semaines, sauf urgence) pour le réparer.
- Requête: Si le bailleur n'agit pas, le locataire peut déposer une requête auprès de la
Huurcommissie.
- Évaluation et Décision: La
Huurcommissie évaluera la gravité du défaut, utilisant souvent un gebrekenboek (registre de défauts) qui catégorise les problèmes. En fonction de la catégorie, elle accordera un pourcentage spécifique de réduction du loyer. Pour un défaut très grave (par exemple, l'absence de chauffage fonctionnel en hiver), le loyer peut être réduit jusqu'à 80%.
Ce loyer réduit est versé directement au bailleur. La réduction reste en vigueur jusqu'à ce que le bailleur prouve à la Huurcommissie que le défaut a été réparé. Ce système garantit que le bailleur dispose encore d'un flux de trésorerie, mais est fortement pénalisé pour son inaction, créant une forte incitation à effectuer les réparations. Il remplace le besoin d'un escrow en ajustant directement l'obligation principale du locataire.
Le risque de retenir le loyer
Il convient de souligner à quel point arrêter simplement les paiements du loyer est une voie périlleuse pour un locataire aux Pays-Bas. Bien que cela puisse sembler justifié lorsqu'on est confronté à un défaut grave, cela met le locataire en violation immédiate de son contrat. Les seules façons légalement valables d'exercer une pression financière sont d'obtenir une décision officielle de réduction de loyer de la Huurcommissie ou, dans des circonstances très spécifiques et après avis juridique, de faire effectuer une réparation et de déduire le coût du loyer. Le maintien non autorisé du paiement du loyer est une voie rapide vers le tribunal, où le locataire sera probablement du côté perdant.
