Le Far West du marché du logement
Le loyer du marché, connu en néerlandais sous le nom de markthuur, est le prix qu'un propriétaire peut demander pour un bien à louer s'il est laissé entièrement aux forces du marché libre. C'est le montant le plus élevé qu'un locataire prêt à payer soit disposé à payer. Ce concept est la base du soi-disant 'secteur libre' (vrije sector) du marché locatif néerlandais. En théorie, si un bien répond à certains critères (notamment en obtenant un nombre de points supérieur à un seuil sur le système officiel d'évaluation du logement), le propriétaire est libre de fixer le loyer à n'importe quel niveau qu'il estime que le marché peut supporter. Cela contraste fortement avec le secteur dit 'social' ou 'réglementé', où le loyer maximum autorisé est strictement déterminé par un système de points.
La ligne séparant ces deux secteurs est connue sous le nom de liberalisatiegrens (seuil de libéralisation). L'existence de ce système dual crée un marché profondément fragmenté et souvent déroutant. Pour un locataire, la question la plus importante concernant tout bien envisagé est de savoir de quel côté de cette ligne il se situe. S'il se situe dans le secteur libre, le prix est déterminé par le loyer du marché, et le locataire a presque aucune protection contre les loyers initiaux élevés. S'il est dans le secteur réglementé, le locataire dispose d'outils juridiques puissants pour contester un loyer qui dépasse le maximum légal.
Loyer du marché vs. réalité réglementée
La tension fondamentale du système de location néerlandais est le conflit entre le loyer du marché et le loyer réglementé. Les propriétaires veulent naturellement facturer le loyer du marché afin de maximiser leur rendement sur investissement. Cependant, de nombreux biens loués à des taux de marché élevés ne répondent pas, en réalité, légalement, au secteur libre. Ils n'ont pas suffisamment de points (basés sur la taille, les équipements, l'efficacité énergétique, etc.) pour dépasser le seuil de libéralisation. C'est un scénario extrêmement courant, surtout dans les bâtiments plus anciens des villes prisées. Les propriétaires parient souvent que les locataires, en particulier les expatriés, ignorent le système de points (woningwaarderingsstelsel ou WWS) et paieront simplement le loyer du marché annoncé sans question.
Un locataire averti ne doit jamais prendre un loyer annoncé tel quel. Il est crucial d'effectuer une vérification indépendante des points du bien afin de déterminer son loyer légal maximum. Si le loyer du marché pratiqué est nettement plus élevé que le loyer maximum autorisé par le système de points, le locataire peut signer le bail, emménager, et commencer immédiatement une procédure avec le Huurcommissie (Tribunal des loyers) pour faire baisser officiellement et rétroactivement le loyer au maximum légal. Ce n'est pas une échappatoire ; c'est un droit fondamental du locataire conçu pour protéger contre les propriétaires qui facturent illégalement les loyers du marché pour des propriétés réglementées.
Le marché locatif néerlandais fonctionne sur le principe de l'information asymétrique : le propriétaire sait presque toujours quel est le statut légal du bien, tandis que le locataire ne le sait pas souvent. Les propriétaires et les agents immobiliers n'ont aucune obligation légale de révéler que le bien est dans le secteur réglementé. Ils le proposeront au prix de marché le plus élevé possible et espérer le meilleur. Par conséquent, le fardeau de diligence raisonnable retombe entièrement sur le locataire. Avant de signer tout contrat, vous devriez effectuer une vérification préliminaire des points en utilisant des calculateurs en ligne. Si vous poursuivez la location, envisagez de demander l'avis d'une organisation de défense des droits des locataires (comme le Woonbond ou !WOON) pour confirmer votre évaluation et, si nécessaire, vous guider dans le processus de contestation du loyer. Comprendre la différence entre le loyer du marché demandé et le loyer légal dû est la connaissance unique et la plus puissante dont peut disposer un locataire aux Pays-Bas.
