Le prix tout compris et ses pièges
Décomposer le 'Bruto Huur'
Le loyer brut, appelé bruto huur ou inclusieve huur, représente le montant total qui quitte votre compte bancaire chaque mois pour votre logement. Il se compose de deux ou trois composants distincts:
- Loyer de base (Kale Huur): Le coût pour l'espace de vie nu.
- Charges de service (Servicekosten): Frais pour les services et les coûts partagés fournis par le bailleur.
- Avances sur les services publics (Voorschot Nutsvoorzieningen): Un paiement mensuel estimé pour le gaz, l'eau et l'électricité, si ces services sont fournis de manière centralisée par le bailleur plutôt que par le contrat individuel du locataire avec un fournisseur d'énergie.
Il est légalement requis qu'un contrat de location fournisse une ventilation claire de ces composants. Un contrat qui ne mentionne qu'un seul prix 'tout compris' n'est pas conforme à la loi néerlandaise, et un locataire peut déposer une plainte auprès de la Huurcommissie pour obliger le bailleur à décomposer le prix en ses parties constitutives. Ce n'est pas une simple bureaucratie; sans cette répartition, il est impossible pour un locataire de vérifier si les charges de service sont raisonnables, de demander des prestations de logement (huurtoeslag), ou de vérifier si l'augmentation annuelle du loyer a été calculée correctement.
Le côté obscur des charges de service
Les charges de service constituent la partie la plus litigieuse du loyer brut. Légalement, le bailleur n'est pas autorisé à tirer profit des charges de service. Elles devraient être une répercussion directe des coûts réels engagés pour les services qui bénéficient au locataire. Une liste des charges de service légitimes peut inclure:
- Nettoyage et électricité pour les espaces communs (paliers, ascenseurs).
- Des frais administratifs mineurs (portés à un faible pourcentage).
- Coûts pour un huismeester (huismeester).
- Entretien paysager ou jardinage pour les jardins partagés.
Cependant, certains bailleurs essaient d'alourdir les charges de service avec des coûts illicites, tels que leurs propres frais de gestion immobilière ou l'assurance du bâtiment, qui sont considérés comme des coûts opérationnels qu'ils devraient supporter eux-mêmes. Le droit le plus important qu'un locataire ait concernant les charges de service est le droit à une déclaration annuelle détaillée (jaarlijkse afrekening). La loi oblige le bailleur à fournir cette déclaration chaque année (au plus tard le 30 juin de l'année suivante), en indiquant les coûts réels engagés par rapport aux avances versées par le locataire. Si les coûts étaient plus bas, le locataire a droit à un remboursement; s'ils étaient plus élevés, le locataire peut être tenu de payer la différence.
Examen de la Déclaration annuelle
Recevoir la déclaration annuelle est une chose; comprendre et la vérifier en est une autre. Le locataire a le droit de demander et de consulter les factures et les reçus sous-jacents pour confirmer les chiffres du bailleur. De nombreux locataires ne font jamais cela, et les bailleurs le savent. C'est un terrain propice à la « comptabilité créative ». Si un bailleur ne fournit pas la déclaration annuelle, ou si les charges semblent gonflées et injustifiées, le locataire peut porter l'affaire devant la Huurcommissie. Le tribunal a le pouvoir d'analyser les coûts, d'écarter les charges illégitimes, et d'établir une charge de service mensuelle équitable. Les locataires doivent être profondément sceptiques face à des charges de service élevées et inexpliquées et ne doivent pas hésiter à exiger la transparence, car c'est leur droit légal.
