L'Exception à la protection des locataires
Le Leegstandswet, ou Vacancy Act, est une pièce de législation cruciale mais marginale dans le droit locatif néerlandais. Elle crée une exception légale à la sécurité normalement inébranlable de la tenure et au contrôle des loyers dont bénéficient les locataires. L'objectif de la loi est de lutter contre le vide immobilier et de permettre aux propriétaires de certains types de biens temporairement vides de générer des revenus sans être accablés par un locataire permanent. Pour ce faire, le propriétaire doit obtenir une autorisation spéciale (vergunning) de la municipalité. Cette autorisation n'est accordée que dans des circonstances spécifiques, le plus souvent pour un bien qui est en vente et qui est vacant, ou pour un bien destiné à la démolition ou à une rénovation majeure.
Lorsqu'un bien est loué avec une autorisation Leegstandswet, le bailleur peut offrir un bail temporaire d'une durée minimale de six mois et d'une durée maximale liée à la validité de l'autorisation (jusqu'à cinq ans). Fait crucial, de nombreuses règles standard de protection des locataires ne s'appliquent pas. Le bailleur peut résilier le bail avec un préavis relativement court (trois mois), et le locataire n'a aucun droit à la protection contre les expulsions (ontruimingsbescherming). De plus, le prix du loyer n'est pas lié par le système normal de points. Cela crée une situation beaucoup plus flexible, mais bien moins sécurisée, pour le locataire.
Une option à haut risque et à haute flexibilité
Pour un locataire, signer un bail fondé sur le Leegstandswet est un compromis important. L'avantage potentiel est l'accès à un bien qui pourrait ne pas être sur le marché locatif autrement, parfois à un prix légèrement inférieur. Cela peut être une solution pour ceux qui recherchent une solution de logement temporaire et à court terme. Cependant, les risques sont importants. La caractéristique déterminante de ce contrat est son insécurité profonde. Le bien est généralement en vente, et si un acheteur est trouvé, le bailleur mettra fin au bail. Cela signifie que le locataire peut être contraint de déménager avec seulement quelques mois de préavis, sans recours juridique. Le locataire vit en fait sur un temps emprunté.
Il est légalement nécessaire que le bail précise explicitement que la location est fondée sur une autorisation Leegstandswet, et que le numéro et la durée de l'autorisation doivent être inclus. Tout locataire envisageant un tel contrat doit le faire en pleine compréhension de sa nature temporaire et incertaine. Il s'agit d'une solution de logement conçue pour servir les intérêts du propriétaire en premier lieu et avant tout. Elle n'est pas adaptée à toute personne recherchant un domicile stable et à long terme. Il s'agit d'une échappatoire juridique qui offre de la flexibilité aux propriétaires, mais au détriment direct de la sécurité et des droits du locataire.
