Vie au-dessus de la ligne de libéralisation
Un logement du secteur libre, également connu sous le nom de propriété locative libéralisée, est un logement où le bailleur dispose de la 'liberté' de fixer le loyer que le marché peut supporter. Cette liberté est accordée si le loyer de base initial au tout début du contrat est supérieur au seuil de libéralisation ajusté annuellement (liberalisatiegrens). Si le loyer commence au-dessus de cette ligne, le logement est exonéré du système de points du woningwaarderingsstelsel (WWS) qui détermine les loyers maximum dans le secteur social/contrôlé. Cela crée une ligne de démarcation nette sur le marché locatif néerlandais: en dessous du seuil, vous avez des loyers régulés et un accès complet à la Huurcommissie (Tribunal des loyers); au-dessus, vous avez des loyers au taux du marché et un ensemble de protections beaucoup plus limitées. Il est crucial de comprendre que même dans le secteur libre, les locataires bénéficient d'une forte protection contre l'expulsion (huurbescherming). Un bailleur ne peut pas simplement résilier un contrat à durée indéterminée sans motifs légaux et sans ordonnance du tribunal. La 'liberté' du secteur libre concerne principalement le prix, et non la sécurité de l'occupation.
La montée du secteur libre est le résultat direct des politiques gouvernementales visant à encourager l'investissement privé dans le logement locatif. La logique était que, en autorisant des rendements à taux du marché, les promoteurs et les investisseurs seraient plus enclins à construire et offrir des logements locatifs, augmentant ainsi l'offre. Bien que cela se soit produit dans une certaine mesure, une conséquence non intentionnelle dans des villes à l'offre limitée comme Amsterdam et La Haye a été une explosion des prix des loyers. Le secteur libre est devenu le défaut pour la plupart des expatriés et des personnes à revenu moyen qui ne qualifient pas ou ne peuvent pas accéder au logement social. Ils sont propulsés dans un marché hyper compétitif où les prix sont souvent déconnectés de la qualité réelle ou de la taille du bien, guidés plutôt par la rareté et la demande.
Liberté pour qui ? Un regard critique
Le nom 'secteur libre' lui-même est un chef-d'œuvre de cadrage politique. La question est : liberté pour qui ? Pour les propriétaires et les investisseurs immobiliers, il offre la liberté de maximiser leurs profits, en fixant des loyers à des niveaux pouvant absorber 40-50% du revenu net d'un locataire. Pour les locataires, cela représente souvent la liberté d'être exploités. En l'absence de contrôle des loyers, les locataires disposent de très peu de pouvoir de négociation. Bien qu'il existe des plafonds juridiques (souvent liés à l'inflation plus une petite marge), ils permettent des hausses beaucoup plus fortes que dans le secteur réglementé. Cela peut conduire à une situation où un locataire est lentement expulsé de son propre logement sur quelques années.
Une pratique courante et cynique concerne des propriétés qui, selon le système de points du woningwaarderingsstelsel (WWS), devraient se trouver dans le secteur régulé. Un bailleur pourrait rénover un petit appartement avec des finitions haut de gamme — mais fonctionnellement inutiles — pour augmenter sa valeur en points. Ou, plus simplement, il l annoncera simplement avec un loyer de départ au-dessus du seuil de libéralisation, comptant sur l'ignorance des droits du locataire. C'est là qu'intervient une protection critique, mais souvent oubliée : tout locataire, même dans un contrat qui affirme être du 'secteur libre', a le droit de demander à la Huurcommissie d'évaluer les points du logement et de déterminer le loyer maximum correct. Cela doit être fait dans les six premiers mois de la location. Si le Tribunal estime que le logement aurait dû être réglementé, il réduira rétroactivement et définitivement le loyer au maximum légal. C'est un outil puissant de protection du consommateur, mais sa courte échéance et le manque général de sensibilisation à ce sujet signifient qu'il est tragiquement sous-utilisé.
