Pas une vraie maison
Une location de vacances est une maison ou un appartement meublé loué pour une courte période, spécifiquement à des fins touristiques ou récréatives. C'est l'univers des plateformes comme Airbnb, Booking.com et Vrbo. Il est crucial pour toute personne cherchant un logement aux Pays-Bas de comprendre que ces propriétés existent dans un univers juridique entièrement différent des baux résidentiels. Une personne séjournant dans une location de vacances est un touriste ou un invité, et non un locataire. Le contrat qu'ils ont est pour un hébergement temporaire, et non pour un logement. En tant que tel, ils bénéficient d'aucune protection locative. Le propriétaire peut fixer les règles, le prix est dicté par la demande du marché, et il n'y a pas de sécurité d'occupation au-delà des dates que vous avez réservées et payées. Tout ce secteur est fortement régulé par les municipalités, non pas pour protéger les invités, mais pour protéger l'habitabilité de la ville et son parc de logements disponibles afin d'éviter qu'il soit transformé en une mer sans fin d'hôtels destinés aux touristes.
Dans des villes comme Amsterdam, les règles pour les propriétaires qui souhaitent louer leur propriété pour les vacances sont extrêmement strictes. Un propriétaire a généralement besoin d'un permis et d'un numéro d'enregistrement. Plus important encore, ils peuvent généralement louer leur propriété entière uniquement pour un nombre maximal de nuits par an (par exemple, 30 nuits à Amsterdam). Il existe également une limite sur le nombre d'invités autorisés à un moment donné. Ces règles constituent une tentative de la ville pour freiner les effets négatifs du sur-tourisme et pour empêcher les propriétés résidentielles d'être retirées du marché locatif à long terme. La ville applique activement ces règles, et tant les propriétaires que les plateformes peuvent faire l'objet d'amendes importantes en cas de violations.
La perspective du locataire : pourquoi cela vous concerne
Si vous cherchez un endroit où vivre, pas seulement un endroit à visiter, pourquoi les règles relatives aux locations de vacances devraient-elles vous concerner ? La raison principale est d'éviter les arnaques et les situations de logement illégales. Dans un marché du logement en crise, certaines personnes peuvent tenter de louer illégalement une propriété sur une base à moyen terme (par exemple trois à six mois) qui n’est autorisée qu’en tant que location de vacances. Ils pourraient vous proposer un 'contrat temporaire' et vous demander de payer une grosse somme à l'avance. C'est une proposition extrêmement risquée.
Si vous concluez un tel arrangement, vous vivez dans une propriété illégale. Vous ne pourrez presque certainement pas vous enregistrer à l'adresse auprès de la municipalité (BRP), ce qui est essentiel pour vivre et travailler aux Pays-Bas. De plus, votre occupation est extrêmement précaire. Si la ville découvre la location illégale, ou si le propriétaire obtient simplement une meilleure offre sur Airbnb, vous pourriez être expulsé sans préavis et sans recours légal. Le 'contrat' que vous avez signé serait sans valeur, car il porte sur une activité illégale. Le locataire sceptique doit être sur le qui-vive face à toute offre qui semble brouiller les frontières entre un bail résidentiel et un séjour de vacances. Les signaux d'alarme incluent un propriétaire vague sur l'enregistrement, qui demande des paiements en espèces, ou qui refuse de fournir un contrat de location standard et détaillé.
Différenciation par rapport au 'court séjour' légal
Pour ajouter à la confusion, certaines municipalités disposent d'une catégorie distincte pour les appartements 'court séjour' légaux, qui diffèrent des locations de vacances. Il s'agit de propriétés spécifiques qui disposent d'une licence pour être louées pour des périodes allant d'une semaine à six ou douze mois, souvent destinées aux expatriés, aux étudiants internationaux ou aux personnes en transition vers un logement. Elles sont légales, et vous pouvez généralement vous enregistrer à l'adresse. Cependant, comme les appartements avec services, elles sont aussi généralement exemptes de la protection standard du bail. Le contrat aura une date de fin fixe et non négociable, et il ne se transformera pas en bail à durée indéterminée.
En résumé, la hiérarchie de la sécurité du logement est claire :
- Contrat de location à durée illimitée : Protection maximale.
- Contrat de location à durée déterminée (jusqu’à 2 ans) : Protection forte pendant la durée, mais sécurité limitée.
- Court séjour légal (agréé) : Pas de protection locative, mais une option légale et stable pour une période temporaire définie.
- Location de vacances : Réservé aux touristes. Louer un logement pour y vivre est une démarche illégale et extrêmement risquée.
Comprendre à quelle catégorie appartient une propriété est la première étape pour comprendre les droits que vous aurez, ou n’aurez pas, en tant qu’occupant.
