Rester après la fin du bail
Dans le droit commun américain, un locataire qui reste dans un bien après que son bail ait officiellement pris fin sans l'autorisation du propriétaire est connu sous le nom de « locataire en maintien » ou « locataire en souffrance ». Il peut souvent être traité comme un intrus, et le propriétaire peut avoir accès à des procédures juridiques accélérées pour le faire partir. Ce concept, comme beaucoup d'autres, se traduit très différemment dans le cadre juridique néerlandais en raison du principe fondamental de huurdersbescherming (protection des locataires).
Lorsque le contrat de location néerlandais est résilié — soit par notification du locataire ou par une notification du propriétaire indiquant que le locataire n'accepte pas — et que le locataire reste dans le bien, il ne devient pas automatiquement un intrus. Le contrat de location ne s'évapore pas simplement, et le locataire ne perd pas ses droits. Au contraire, la loi stipule que le locataire continue à bénéficier d'une protection juridique complète. Le propriétaire ne peut pas changer les serrures, retirer ses effets personnels, ou entreprendre toute action pour le contraindre à partir. Toute tentative d'expulsion par « auto-assistance » est illégale.
Le seul recours du propriétaire : les tribunaux
Si un locataire demeure contre la volonté du propriétaire, le propriétaire n'a qu'une seule voie légale : il doit se rendre au kantonrechter et obtenir une ordonnance d'expulsion (ontruimingsvonnis). Il n'y a pas de raccourci. Le propriétaire doit prouver à un juge que le bail a été résilié valablement et qu'il a le droit de reprendre le bien. Ce n'est qu'une fois qu'il a cette ordonnance du tribunal qu'il peut faire intervenir un huissier de justice (deurwaarder) pour procéder à l'expulsion physique (ontruiming).
Ce système garantit que la situation de logement d'un locataire ne peut pas être brusquement terminée sans un contrôle judiciaire. Il oblige le propriétaire à prouver son affaire et l'empêche de prendre la loi entre ses propres mains. Cela offre une sécurité immense au locataire mais peut être une source de frustration pour les propriétaires confrontés à un occupant qui refuse de partir.
Compensation d'usage (Gebruiksvergoeding)
Un locataire qui demeure n'a pas droit à vivre gratuitement. Tant qu'il reste dans le bien, il est légalement obligé de payer ce que l'on appelle une gebruiksvergoeding (compensation pour usage). Il s'agit d'un paiement mensuel qui est généralement égal au montant du dernier loyer payé. Ainsi, tant que le locataire conserve le droit d'occupation jusqu'à ce qu'un juge lui ordonne de partir, il doit continuer à remplir son obligation financière d'utilisation du bien. Le fait de ne pas payer cette compensation donnerait au propriétaire une raison supplémentaire et très forte de chercher une expulsion devant le tribunal.
