Un bail déguisé
Tentative de contourner la loi
Le droit locatif néerlandais (huurrecht) offre certaines des protections les plus fortes pour les locataires au monde. Pour éviter ces obligations, certains propriétaires tentent de contourner la loi en proposant une 'licence d'occupation' (bruikleenovereenkomst) ou un accord de service à la place d'un contrat de location (huurovereenkomst). Le propriétaire soutiendra qu'il n'est pas un bailleur mais un concédant de licence, et le résident n'est pas un locataire mais un occupant sous licence. Ils feront valoir que le paiement mensuel n'est pas un 'loyer' mais des frais de service ou un remboursement des coûts. Le but de cette terminologie créative est de priver le résident de ses droits : pas de sécurité d'occupation, pas de droit à la vie privée, pas de contrôle des loyers et la possibilité d'être expulsé avec un préavis minimal.
L'approche pragmatique des tribunaux
Le système judiciaire néerlandais est pleinement conscient de cette tactique et y voit une forte opposition. La loi stipule que si un accord satisfait deux critères essentiels, il est légalement considéré comme un contrat de location, quelle que soit la mention inscrite sur le contrat. Ces deux critères sont:
- Un bien est mis à disposition pour l'usage d'une autre personne.
- L'utilisateur fournit un paiement ou une contrepartie (tegenprestatie) pour cet usage. Si vous payez de l'argent pour vivre quelque part, les tribunaux estimeront presque certainement que vous avez un contrat de location et sont donc en droit d'une protection complète du locataire. Ils examinent la situation factuelle, et non l'étiquette que le bailleur a apposée sur le contrat. Des frais de service équivalents au loyer du marché seront considérés comme le loyer. Ce principe empêche les propriétaires de se décharger de leurs obligations légales simplement par le biais de contrats.
Signaux d'alarme pour les locataires
Les locataires potentiels doivent être extrêmement méfiants si le contrat qui leur est proposé n'est pas explicitement intitulé 'Contrat de location' (Huurovereenkomst). Soyez sceptique quant aux termes tels que 'accord d'utilisateur', 'licence d'occupation', 'accord anti-squat' (anti-kraak), ou tout arrangement qui met l'accent sur la fourniture de 'services' plutôt que sur le droit de vivre dans le logement. Bien que certains puissent être légitimes dans des circonstances très spécifiques et temporaires (comme le véritable anti-squat), ils sont souvent utilisés pour tromper les locataires sans méfiance, en particulier sur les marchés de court séjour et des expatriés.
