Une pratique informelle et risquée
Une 'lettre annexe' est un accord conclu entre un propriétaire et un locataire qui est distinct du contrat de location principal. Elle est utilisée pour consigner des termes, conditions ou ententes que les parties ne souhaitent pas inclure dans le document de bail officiel. Bien que les lettres annexes puissent être légalement contraignantes, elles constituent une pratique risquée et non transparente qui doit être abordée avec une prudence extrême par les locataires. L'objectif principal d'un bail formel est de fournir un document unique, clair et complet de l'intégralité de l'accord. L'utilisation d'un document distinct et informel crée de l'ambiguïté et augmente le potentiel de litiges futurs.
Pourquoi les lettres annexes sont-elles utilisées ?
Un propriétaire pourrait proposer une lettre annexe pour diverses raisons, aucune desquelles n'est généralement bénéfique pour le locataire. Il pourrait l'utiliser pour faire une promesse à laquelle il ne souhaite pas être lié légalement dans le contrat principal (par exemple, 'nous améliorerons probablement la cuisine l'année prochaine'). Il pourrait l'utiliser pour documenter une remise temporaire du loyer, en essayant de maintenir le loyer 'officiel' plus élevé dans le contrat principal à des fins hypothécaires ou d'évaluation. Ou il pourrait l'utiliser pour énoncer des règles qu'il sait juridiquement discutables, en espérant que le caractère informel du document masquera cela. Pour un locataire, il n'y a presque aucune bonne raison d'accepter une lettre annexe. Tout accord important devrait être formellement intégré dans le bail principal ou dans un addendum signé.
Le risque d'inexécutabilité
Le principal risque pour un locataire est que les promesses formulées dans une lettre annexe puissent être difficiles à faire respecter. S'il survient un litige, il pourrait y avoir des discussions sur le statut juridique de la lettre annexe et sur la façon dont elle était destinée à faire partie de l'accord global, contraignant. Un juge devra interpréter l'intention des parties, ce qui est bien moins certain que d'appliquer les termes clairs d'un seul contrat de location intégré. Le conseil sceptique est simple : si un accord est suffisamment important pour être conclu, il est suffisamment important pour être inclus dans le bail officiel.
