L'ajustement annuel de l'inflation
Pour les locataires du secteur libre des Pays-Bas (vrije sector), le mécanisme le plus courant d'augmentation annuelle du loyer est indexation (indexering). Il s'agit d'un processus par lequel le loyer est ajusté en fonction d'un indicateur d'inflation préalablement convenu, presque toujours l'Indice des prix à la consommation (Consumentenprijsindex - IPC) publié par les Nations Unies? no, pas; en fait par Statistics Netherlands (Centraal Bureau voor de Statistiek - CBS). Un bail typique du secteur libre contiendra une indexeringsclausule (clause d'indexation) précisant que le loyer sera augmenté une fois par an. Cette méthode vise à garantir que la valeur réelle du loyer suit l'inflation économique générale. Cependant, les détails du calcul, l'ajout de majorations supplémentaires et l'interaction avec les plafonds imposés par le gouvernement font de cela une source fréquente de confusion et de contestations pour les locataires.
La clause d'indexation dans un contrat de location indique généralement quelque chose comme : « Le loyer sera ajusté annuellement le [par exemple, le 1er juillet], pour la première fois le [date], conformément au pourcentage de variation de l'IPC (Tous les ménages), tel que publié par le CBS. Le loyer sera augmenté de ce pourcentage plus une majoration (opslag) de X %. » Pour calculer le nouveau loyer, le bailleur prend le chiffre IPC d'une période, le compare à celui de la période précédente pour obtenir un pourcentage, ajoute la majoration contractuelle et applique l'augmentation en pourcentage totale au loyer actuel. Un détail crucial mais souvent négligé est laquelle figure de l'IPC le contrat précise. CBS publie des chiffres mensuellement, donc une clause bien rédigée indiquera clairement la période de comparaison (par exemple, « l'IPC d'avril de l'année en cours par rapport à l'IPC d'avril de l'année précédente »). Une clause mal formulée peut être source de désaccord.
La surcharge (Opslag) et le plafond légal tout aussi important
La partie la plus litigieuse de la clause d'indexation est souvent la surcharge (opslag), une augmentation en pourcentage supplémentaire au-delà de l'inflation que les propriétaires incluent pour garantir une augmentation réelle du loyer au-dessus de l'inflation. Cette surcharge peut varier de 1 % à 5 %. Pendant des années, cela a conduit à des hausses annuelles de loyers exorbitantes. Cependant, le gouvernement néerlandais est intervenu pour freiner cela. Une loi a été adoptée qui établit un plafond légal sur les augmentations de loyer dans le secteur libre. L'augmentation maximale permise est désormais fixée au plus bas de deux chiffres : soit l'inflation (IPC) + 1 %, soit l'évolution moyenne du salaire collectif national + 1 %. Cette loi prime sur le contrat de location. Si votre contrat autorise IPC + 3 %, mais que le plafond légal pour l'année n'est que IPC + 1 %, alors le bailleur ne peut légalement appliquer que l'augmentation IPC + 1 %. De nombreux locataires ne sont pas conscients de cette protection cruciale et peuvent accepter une augmentation de loyer illégale simplement parce qu'elle est 'dans le contrat'. Il incombe au locataire de vérifier le calcul du bailleur par rapport aux données officielles de l'IPC et au plafond légal en vigueur.
