Le système Box 3
La fiscalité des revenus locatifs aux Pays-Bas est un sujet qui surprend souvent et peut dérouter ceux qui connaissent des systèmes dans d'autres pays. Pour un particulier qui possède une seconde propriété (c.-à-d. pas sa résidence principale) et la loue, le revenu locatif mensuel qu'il reçoit est, dans la plupart des cas standard, pas directement imposé. Vous ne déclarez pas les €1,500 par mois que vous recevez en location comme revenu sur votre déclaration d'impôt. À la place, le système fiscal néerlandais taxe la valeur de l'actif sous-jacent — le bien immobilier lui-même — dans le cadre de votre patrimoine total. Cela est géré dans la catégorie 'Box 3' du système d'impôt sur le revenu néerlandais, qui traite des revenus provenant de l'épargne et des investissements.
Dans Box 3, le gouvernement suppose que vous réalisez un rendement notionnel, ou fictif, sur vos actifs nets (ce qui inclut la valeur du bien locatif, moins toute dette hypothécaire associée, plus vos économies et autres investissements). Vous êtes ensuite imposé sur ce rendement fictif, quel que soit le revenu locatif réel ou le rendement de l'investissement que vous avez obtenu. Par exemple, si vous possédez un bien locatif évalué à €400,000 sans hypothèque, la valeur de ce bien est ajoutée à vos autres actifs dans Box 3, et vous payez un impôt sur la richesse sur le rendement fictif calculé à partir de ce total. Cela signifie que même si le bien est inoccupé pendant quelques mois et ne génère aucun revenu, vous restez redevable de l'impôt Box 3 parce que vous possédez l'actif.
Exceptions et nuances
Ce traitement simple de Box 3 s'applique uniquement aux activités de location « passives ». La situation change si les activités du bailleur sont jugées plus actives et commerciales, allant au-delà de la simple location d'un bien. Par exemple, si un bailleur possède un grand portefeuille de propriétés et est activement impliqué dans leur gestion et leur entretien à un degré qui ressemble à la gestion d'une entreprise, les autorités fiscales (Belastingdienst) peuvent décider que les activités relèvent de 'Box 1' (revenu du travail et du domicile). Dans ce cas, le revenu net locatif réel (loyer reçu moins les dépenses) serait imposé selon les taux progressifs de Box 1, qui sont bien plus élevés que l'impôt sur la richesse de Box 3. C'est une zone grise, et la distinction dépend du niveau de travail que le bailleur effectue.
Une autre exception importante est la location temporaire de votre eigen woning. Si, par exemple, vous partez à l'étranger pendant un an et louez votre propre domicile, des règles spécifiques et complexes s'appliquent. Dans ce cas, une grande partie du revenu locatif est imposée dans Box 1. Compte tenu des complexités et des implications financières importantes d'une erreur, tout bailleur aux Pays-Bas, en particulier un expatrié qui peut également avoir des obligations fiscales dans son pays d'origine, devrait demander l'avis d'un conseiller fiscal qualifié (belastingadviseur) pour s'assurer qu'il respecte la réglementation et structure ses affaires de la manière la plus efficace.
