Termes juridiques

Impôt sur le revenu locatif

Huurinkomstenbelasting

Le système d'imposition des revenus locatifs aux Pays-Bas est structuré de manière unique; pour la plupart des propriétaires privés qui louent un second bien, le revenu lui-même n'est pas imposé, mais la valeur du bien est imposée comme actif dans le 'Box 3'.

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Un accord de cession de bail est le document légal pour une 'indeplaatsstelling', un processus utilisé pour les propriétés commerciales et qui n'est pas une option standard pour les locataires résidentiels.

Une modification du bail ('wijziging van de huurovereenkomst') est un accord formel et écrit visant à modifier les termes d'un bail existant, et nécessite le consentement du propriétaire et du locataire.

Un accord de prolongation de bail pour un bail temporaire néerlandais ne crée pas une autre période temporaire mais le transforme légalement en un bail permanent et à durée indéfinie.

Un « accord de sous-ordination » est un document juridique extrêmement technique, sans pertinence pour les locataires résidentiels en raison du puissant principe néerlandais selon lequel « la vente ne met pas fin au bail ».

Un acte de propriété est le document légal officiel prouvant la propriété d'un bien, enregistré publiquement dans le Cadastre néerlandais, un outil puissant pour les locataires afin de vérifier la légitimité d'un bailleur.

Il n'existe aucune aide gouvernementale pour les frais de notaire aux Pays-Bas; ces frais sont obligatoires et non subventionnés pour les acheteurs.

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Impôt sur le revenu locatif : lisez la définition complète et vérifiez trois repères : les exceptions, le sens en langage clair et le contexte résidentiel néerlandais. Confirmez ensuite les règles et exceptions actuelles auprès de la bonne source officielle.

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Le système Box 3

La fiscalité des revenus locatifs aux Pays-Bas est un sujet qui surprend souvent et peut dérouter ceux qui connaissent des systèmes dans d'autres pays. Pour un particulier qui possède une seconde propriété (c.-à-d. pas sa résidence principale) et la loue, le revenu locatif mensuel qu'il reçoit est, dans la plupart des cas standard, pas directement imposé. Vous ne déclarez pas les €1,500 par mois que vous recevez en location comme revenu sur votre déclaration d'impôt. À la place, le système fiscal néerlandais taxe la valeur de l'actif sous-jacent — le bien immobilier lui-même — dans le cadre de votre patrimoine total. Cela est géré dans la catégorie 'Box 3' du système d'impôt sur le revenu néerlandais, qui traite des revenus provenant de l'épargne et des investissements.

Dans Box 3, le gouvernement suppose que vous réalisez un rendement notionnel, ou fictif, sur vos actifs nets (ce qui inclut la valeur du bien locatif, moins toute dette hypothécaire associée, plus vos économies et autres investissements). Vous êtes ensuite imposé sur ce rendement fictif, quel que soit le revenu locatif réel ou le rendement de l'investissement que vous avez obtenu. Par exemple, si vous possédez un bien locatif évalué à €400,000 sans hypothèque, la valeur de ce bien est ajoutée à vos autres actifs dans Box 3, et vous payez un impôt sur la richesse sur le rendement fictif calculé à partir de ce total. Cela signifie que même si le bien est inoccupé pendant quelques mois et ne génère aucun revenu, vous restez redevable de l'impôt Box 3 parce que vous possédez l'actif.

Exceptions et nuances

Ce traitement simple de Box 3 s'applique uniquement aux activités de location « passives ». La situation change si les activités du bailleur sont jugées plus actives et commerciales, allant au-delà de la simple location d'un bien. Par exemple, si un bailleur possède un grand portefeuille de propriétés et est activement impliqué dans leur gestion et leur entretien à un degré qui ressemble à la gestion d'une entreprise, les autorités fiscales (Belastingdienst) peuvent décider que les activités relèvent de 'Box 1' (revenu du travail et du domicile). Dans ce cas, le revenu net locatif réel (loyer reçu moins les dépenses) serait imposé selon les taux progressifs de Box 1, qui sont bien plus élevés que l'impôt sur la richesse de Box 3. C'est une zone grise, et la distinction dépend du niveau de travail que le bailleur effectue.

Une autre exception importante est la location temporaire de votre eigen woning. Si, par exemple, vous partez à l'étranger pendant un an et louez votre propre domicile, des règles spécifiques et complexes s'appliquent. Dans ce cas, une grande partie du revenu locatif est imposée dans Box 1. Compte tenu des complexités et des implications financières importantes d'une erreur, tout bailleur aux Pays-Bas, en particulier un expatrié qui peut également avoir des obligations fiscales dans son pays d'origine, devrait demander l'avis d'un conseiller fiscal qualifié (belastingadviseur) pour s'assurer qu'il respecte la réglementation et structure ses affaires de la manière la plus efficace.