Une sécurité sans faille pour le bailleur
Une bankgarantie, ou garantie bancaire, est une forme de sécurité qui est bien plus courante dans l'immobilier commercial que sur le marché locatif résidentiel, mais elle apparaît occasionnellement, en particulier pour les propriétés très haut de gamme ou lorsque l'on loue à une entreprise. Au lieu que le locataire verse un dépôt en espèces directement au bailleur, le locataire organise pour que sa banque émette une garantie en faveur du bailleur. Cette garantie est une promesse contraignante de la part de la banque de payer au bailleur un montant spécifié (équivalent au dépôt) sur demande si le bailleur peut démontrer que le locataire a violé le contrat (par exemple en causant des dommages ou en omettant de payer le loyer). Du point de vue du bailleur, c'est la référence en matière de sécurité. Ils n'ont pas à détenir d'argent eux-mêmes, et une réclamation est versée par une grande institution financière, éliminant tout risque que le locataire ne puisse pas ou ne veuille pas payer.
Pour le locataire, obtenir une bankgarantie est une entreprise importante. La banque n'émettra pas simplement une telle garantie par bonté. Le locataire doit avoir une relation financière substantielle et stable avec la banque. La banque exigera généralement que le locataire dépose le montant total de la garantie sur un compte bloqué à la banque, et elle facturera également des frais annuels non négligeables pour la fourniture du service. En essence, le locataire paie à la banque des frais pour agir en tant qu'intermédiaire de confiance, conservant leur dépôt et faisant office de caution pour eux. Cela en fait une option plus complexe et coûteuse qu'un dépôt en espèces standard.
Pourquoi c'est si rare dans les locations résidentielles
La raison pour laquelle une bankgarantie est rare sur le marché résidentiel est double. Tout d'abord, la complexité et le coût constituent un frein majeur pour la plupart des locataires. Le processus d'installation est beaucoup plus complexe que le simple transfert d'un dépôt. Ensuite, le système standard de dépôt en espèces, bien qu'il ne soit pas sans défauts, est généralement suffisant pour la plupart des bailleurs résidentiels. Les montants en jeu sont gérables, et le cadre juridique pour la gestion des dépôts, bien que parfois contesté, est bien établi. Une bankgarantie est souvent perçue comme excessive. Cependant, son existence met en évidence ce qu'est réellement un dépôt de garantie: une garantie pour couvrir d'éventuels dommages et défauts.
Un locataire sceptique, s'il se voit présenter une demande de bankgarantie, devrait remettre en question les motivations du bailleur. La propriété est-elle si exceptionnellement précieuse qu'elle mérite ce niveau de sécurité ? Le bailleur est-il particulièrement prudent face au risque ? Ou sont-ils peut-être peu familiers avec les pratiques résidentielles standard ? Étant donné qu'une bankgarantie place l'argent du locataire entre les mains d'un tiers neutre (la banque), elle peut ironiquement offrir au locataire une certaine protection contre un bailleur qui pourrait retenir injustement un dépôt en espèces. Cependant, les coûts et les obstacles administratifs impliqués font qu'il s'agit rarement d'une option pratique ou souhaitable pour le locataire moyen.
