Pourquoi les propriétaires exigent un garant (Borgsteller)
Dans le monde prudent de l'immobilier néerlandais, les propriétaires et les agents s'appuient sur des critères stricts pour écarter les locataires potentiellement peu fiables. Le plus courant est la condition de revenu (inkomenseis), une règle rigide qui exige généralement que le revenu mensuel brut d'un locataire potentiel soit trois, quatre, voire cinq fois le loyer mensuel de base. Cela constitue une barrière immédiate et insurmontable pour une grande partie de la population, y compris les étudiants, les jeunes diplômés, les travailleurs indépendants et ceux en début de carrière. Sans un historique long de revenus élevés et stables, ces candidats sont considérés comme un risque financier.
Pour atténuer ce risque perçu, les propriétaires exigent un garant (borgsteller). C'est leur police d'assurance. Un garant est une tierce personne — presque toujours un parent ou un membre proche de la famille — qui co-signe le contrat de location et s'engage légalement à couvrir les obligations financières du locataire en cas de défaut de paiement. L'exigence d'un garant est devenue une pratique standard, en particulier sur les marchés immobiliers concurrentiels de la Randstad. Si vous êtes un jeune ou un expatrié sans un long historique d'emploi aux Pays-Bas, vous devez vous attendre à ce qu'on vous demande un garant. Ce n'est pas une demande inhabituelle ; c'est une partie routinière du processus de candidature pour une grande partie des locataires.
L'obligation légale du garant : un engagement sérieux
Agir en tant que garant n'est pas une simple formalité ou une référence de caractère ; c'est un engagement financier important et juridiquement contraignant. En signant la convention de garantie (borgstellingsovereenkomst), le garant devient légalement responsable des arriérés de loyer du locataire. Si le locataire manque un paiement, le propriétaire a le droit légal complet d'exiger cet argent directement du garant. Ce n'est pas une demande ; c'est une réclamation légale. La responsabilité s'étend au montant total du loyer impayé, plus tous les frais administratifs ou de recouvrement stipulés dans le contrat, ainsi que tous les frais juridiques engagés par le propriétaire pour recouvrer la dette.
De plus, les propriétaires imposent leurs propres exigences strictes quant à qui peut même prétendre être garant. Il ne suffit pas que vos parents soient simplement disposés. Le garant doit généralement résider et travailler aux Pays-Bas. C'est un obstacle majeur pour de nombreux étudiants internationaux et expatriés dont les parents vivent à l'étranger. De plus, le garant lui-même doit répondre aux exigences de revenu élevées du bien. Par exemple, si le loyer est de 1 500 € et que l'exigence de revenu est de 4 fois le loyer, le garant doit prouver qu'il a un revenu mensuel brut d'au moins 6 000 €. Ce double ensemble d'exigences — résidence néerlandaise et revenu élevé — rend la recherche d'un garant approprié un défi important pour beaucoup.
Signaux d'alerte et détails contractuels
Avant de signer une convention de garantie, le garant doit lire le document avec une extrême attention. L'étendue de la responsabilité peut varier. Un accord standard limite la responsabilité du garant aux seuls paiements de loyer. Cependant, certains propriétaires tentent d'insérer des clauses qui rendent le garant responsable des dommages au bien également. Cela élargit considérablement le risque financier potentiel, rendant le garant responsable de toute déduction sur le dépôt de garantie. La légalité de ces clauses de responsabilité élargie est une zone grise et doit être vue avec un extrême scepticisme.
Un autre détail critique est la durée de la garantie. La garantie s'applique-t-elle uniquement à la durée initiale fixe du contrat, ou s'étend-elle indéfiniment si le contrat devient un bail à durée indéterminée ? Le contrat doit être explicite à ce sujet. Pour les expatriés travaillant pour de grandes entreprises internationales, une alternative puissante est une garantie d'entreprise. De nombreuses sociétés, dans le cadre de leurs packages de relocalisation, agissent formellement en tant que garant pour les contrats de location de leurs employés. C'est un atout très fort dans le processus de candidature, car les propriétaires considèrent une grande entreprise comme le garant ultime à faible risque.
