La 'Boetebeding' ou Clause pénalité
Des frais de retard sur le loyer ne constituent pas un droit automatique pour un propriétaire aux Pays-Bas. La possibilité d'imposer une pénalité pour retard de paiement doit être expressément stipulée dans le contrat de location, ce que l'on appelle une « boetebeding » (clause pénalité). Si le contrat ne contient pas une telle clause, le bailleur ne peut pas inventer des frais de retard. Leur seul recours serait de réclamer l-wettelijke rente sur le montant en retard, qui est généralement nettement inférieur à une pénalité contractuelle. Par conséquent, la première étape pour tout locataire préoccupé par les frais de retard est de lire attentivement son contrat de location.
Cependant, même si une clause pénalité existe, ce n'est pas un chèque en blanc permettant au bailleur d'imposer des frais exorbitants. Le droit des contrats néerlandais, et en particulier les principes de protection des consommateurs, impose des garde-fous importants sur ces clauses. Une clause pénalité dans un contrat de location doit être 'raisonnable'. Si une clause est jugée onredelijk bezwarend, un juge a le pouvoir de modérer la pénalité ou même d'annuler complètement la clause.
Le test de raisonnabilité
Il n'existe pas de plafond légal exact sur les frais de retard, mais la jurisprudence a établi des lignes directrices claires sur ce qui est considéré comme déraisonnable. Un juge examinera toutes les circonstances, mais certains types de clauses sont presque toujours considérés comme injustes :
- Disproportionnalité : Des frais fixes très élevés pour un retard d'un seul jour sont probablement déraisonnables. La pénalité doit avoir une certaine relation avec le préjudice subi par le bailleur.
- Double pénalités : Une clause qui permet au bailleur de facturer à la fois une pénalité fixe et l'intérêt légal pour la même période de retard est généralement considérée comme injuste. Le bailleur doit en fait choisir l'une ou l'autre.
- Absence de plafond : Une pénalité qui s'accumule indéfiniment chaque jour sans limite supérieure est souvent perçue comme punitive plutôt que compensatoire et peut être modérée par un juge.
De nombreux contrats de location standard (comme le populaire modèle ROZ) contiennent des clauses pénalité. Bien qu'ils soient souvent rédigés pour être juridiquement valables, ils peuvent toutefois être contestés si le montant spécifique est excessif par rapport au loyer. Par exemple, une pénalité mensuelle de 300 € sur un loyer de 800 € serait probablement jugée déraisonnable par un tribunal.
Droits et actions du locataire
Si vous êtes confronté à ce que vous croyez être des frais de retard excessifs, vous ne devez pas simplement refuser de payer, car cela pourrait aggraver la situation. La démarche recommandée est de payer le loyer lui-même puis d'exprimer par écrit une objection à la pénalité au bailleur, en expliquant pourquoi vous la jugez déraisonnable. Si le bailleur insiste, l'affaire peut finalement être tranchée par un juge, qui appliquera le test de raisonnabilité. Souvent, le simple fait qu'un locataire connaisse ses droits et soit prêt à remettre en question une clause injuste suffit à amener le bailleur à reconsidérer l'imposition d'une pénalité excessive.
