Le 'Eindschoonmaak' obligatoire
À la fin d'un bail, il est courant de trouver une clause dans le contrat de location, en particulier dans le secteur libre et pour les appartements meublés, imposant un 'nettoyage final' (eindschoonmaak). Cela se présente souvent sous la forme d'une redevance obligatoire pour un service de nettoyage professionnel engagé par le propriétaire, qui est ensuite déduit du dépôt de garantie du locataire. Les propriétaires justifient cela en affirmant que cela garantit que le bien est rendu à un niveau professionnel pour le prochain locataire. Bien que cela puisse sembler raisonnable, la redevance obligatoire de nettoyage final est l'une des charges les plus juridiquement douteuses et fréquemment contestées dans la pratique locative néerlandaise. Le cœur du problème réside dans le conflit entre la liberté contractuelle et le principe juridique selon lequel l'obligation principale d'un locataire est simplement de rendre le bien dans le même état qu'il l'a reçu, compte tenu de l'usure normale et du vieillissement.
Position juridique et clauses déraisonnables
La règle fondamentale du droit locatif néerlandais est qu'en partant, le locataire doit remettre le bien dans l'état décrit dans le rapport d'inspection initial (opleveringsrapport). S'il n'y avait pas de rapport initial, la loi présume que le locataire l'a reçu en bon état et doit le rendre tel quel. Le concept de normale slijtage est clé — un locataire n'est pas responsable du vieillissement progressif d'un bien. Une redevance obligatoire de nettoyage professionnel peut être, et est souvent, considérée comme une 'clause déraisonnable' (onredelijk beding). Si un locataire a nettoyé soigneusement l'appartement lui-même selon le standard qui prévalait au début du bail, les forcer à payer également pour un service professionnel dont il n'a pas besoin peut être juridiquement inexécutable. L'argument le plus solide du propriétaire en faveur des frais est s'il peut prouver, via le rapport d'entrée et les factures, que l'appartement a été nettoyé professionnellement juste avant l'arrivée du locataire. Dans ce cas, ils peuvent soutenir que le 'même état' signifie 'nettoyé professionnellement'. Sans cette preuve, la clause est sur un terrain juridique très instable.
Frais fixes vs coûts réels
Les propriétaires tentent généralement de percevoir ces frais de deux manières :
- Frais fixes (
vast bedrag): Le contrat précise un montant fixe, par exemple 250 €, pour le nettoyage final. C'est la méthode la plus problématique sur le plan juridique. Le droit néerlandais stipule que les propriétaires ne peuvent pas tirer profit des frais liés au service répercutés sur les locataires. Des frais fixes, non appuyés par une facture réelle, peuvent être facilement contestés comme une tentative de générer du profit plutôt que de couvrir un coût réel.
- Déduction des coûts réels : Une méthode plus courante et légèrement plus défendable est que le propriétaire engage une société de nettoyage et déduise le montant facturé du dépôt de garantie. Bien que cela paraisse plus transparent, cela reste sujet à abus. Le locataire n'a aucun contrôle sur l'entreprise engagée et peut se voir présenter une facture gonflée. Les locataires doivent toujours exiger de voir une copie de la facture réelle et détaillée de la société de nettoyage. Le refus d'en fournir une est un drapeau rouge majeur.
Droits du locataire et meilleures pratiques
Pour se protéger, les locataires doivent être proactifs. Avant de signer un bail, questionnez toute clause relative au nettoyage professionnel obligatoire. À la fin du bail, les locataires doivent effectuer leur propre nettoyage méticuleux et, surtout, documenter cela avec des photos et des vidéos approfondies prises lors de l'eindinspectie de la sortie finale. Cette preuve est précieuse dans un litige. Un locataire peut également engager préventivement sa propre société de nettoyage certifiée et fournir la facture au propriétaire, ce qui satisfait souvent l'obligation contractuelle à un coût potentiellement inférieur. Si un propriétaire déduit injustement des frais de nettoyage du dépôt, le locataire peut le contester formellement par écrit et, si nécessaire, porter l'affaire devant les tribunaux pour récupérer son argent. La loi est souvent du côté du locataire, à condition qu'il ait agi raisonnablement et qu'il dispose de preuves de ses propres efforts de nettoyage.
