Paiement des documents du propriétaire
Au début ou à la fin d'une location, les propriétaires ou leurs agents tentent souvent de facturer aux locataires des frais pour réaliser l'inspection du logement et préparer les rapports associés. Cela peut être appelé des « frais d'inspection » (inspectiekosten), des « frais de vérification de l'inventaire », ou regroupé dans des « frais d'administration » (administratiekosten). Cette charge est destinée à couvrir le temps de l'agent pour parcourir le bien avec le locataire, documenter son état, relever les compteurs et rédiger le rapport d'entrée/de sortie (opleveringsrapport). Bien présentée comme un frais procédural standard, facturer ce service au locataire est, dans presque tous les cas, illégal aux Pays-Bas. C'est un exemple classique de bailleurs qui refilent leurs propres coûts opérationnels aux locataires, qui se trouvent souvent dans une position de négociation défavorable et peut ne pas être conscients de leurs droits.
La légalité : des frais abusifs
Le raisonnement juridique expliquant pourquoi ces frais sont interdits est simple. L'inspection d'entrée et de sortie est un processus crucial qui sert principalement les intérêts du bailleur. Le rapport détaillé et la liste d'inventaire servent de principale preuve du bailleur pour tenir le locataire responsable de tout dommage dépassant l'usure normale à la fin du bail. Sans cette documentation, le bailleur a peu de chances de retenir tout ou partie du dépôt de garantie. Étant donné que l'activité sert l'intérêt commercial du bailleur, le coût associé est considéré comme faisant partie de ses coûts normaux de faire des affaires. Le fait de faire payer cela au locataire est donc considéré comme un « frais déraisonnable » (onredelijk beding) en droit néerlandais. Ce principe est étroitement lié à l'interdiction bien établie de facturer des frais d'agence au locataire (bemiddelingskosten) lorsqu'un agent travaille clairement au nom du bailleur. Le nom donné à ce frais n'a pas d'importance; si la charge concerne des services qui bénéficient principalement au bailleur, ce n'est pas à la charge du locataire de les payer.
Avec l'augmentation de la conscience du droit, certains bailleurs et agences ont été plus créatifs dans la façon dont ils nomment ces frais pour les faire paraître légitimes. Les locataires doivent être très sceptiques face à tout frais non lié au loyer et non remboursable au début d'un bail. Les déguisements courants des frais d'inspection illégaux comprennent :
Contractkosten (Coûts de contrat)Administratiekosten (Coûts d'administration)Sleutelgeld (Fonds clé - un frais manifestement illégal pour les clés elles-mêmes)- Frais d'intégration/inscription du locataire
À moins que le bailleur puisse démontrer qu'un frais spécifique couvre quelque chose qui bénéficie uniquement et directement au locataire et est un service optionnel auquel le locataire a accepté, il est probable que ce soit une charge illégale. Le simple acte de préparer un contrat de location standard ou de réaliser l'inspection obligatoire du bien ne suffit pas.
Recours du locataire et conseils pratiques
Les options d'un locataire dépendent de sa situation. Si vous êtes un locataire potentiel et qu'on vous demande de payer de tels frais, vous devriez refuser et indiquer que ce n'est pas légalement permis. Cela peut être un test du caractère du bailleur. Si vous avez déjà payé de tels frais lors de la signature du contrat, vous avez le droit de les récupérer. La procédure consiste à envoyer d'abord une lettre formelle (ingebrekestelling) au bailleur ou à l'agence, demandant le remboursement total des frais indûment perçus dans un délai raisonnable (par exemple 14 jours). S'ils refusent, vous pouvez engager des poursuites judiciaires, généralement au kantonrechter (tribunal de sous-district), qui traite les litiges locatifs. La loi est très claire à ce sujet, et les affaires visant à récupérer ces coûts obtiennent un taux de réussite élevé. De nombreux locataires récupèrent ces frais même des années après leur paiement.
