L'ajout ambigu
Dans les baux néerlandais, le montant total que vous payez chaque mois n'est que rarement le 'loyer réel'. Le prix est généralement décomposé en deux composantes : le kale huur (loyer de base) pour l'usage de l'espace, et un voorschot servicekosten (avance sur les coûts de service). Ces servicekosten sont destinés à être une charge répercutée sur une liste précise de biens et services fournis par le bailleur, dont bénéficie le locataire. Le principe clé est qu'un bailleur ne peut pas tirer profit des coûts de service ; il ne peut facturer au locataire que les dépenses réelles encourues. Chaque mois, le locataire paie une avance estimée, et une fois par an, celle-ci doit être rapprochée des coûts réels dans un règlement final. Bien que théoriquement simple, le monde des coûts de service est notoirement obscur et constitue l'une des sources les plus fréquentes de litiges entre locataires et bailleurs.
Qu'est-ce qui est inclus et qu'est-ce qui ne l'est pas ?
La loi prévoit une liste relativement claire, mais souvent ignorée, de ce qui peut être légitimement inclus dans les coûts de service. En général, cela se répartit en deux catégories :
- Utilités : La consommation de gaz, d'eau et d'électricité pour l'unité privée du locataire (s'il n'existe pas de compteur privé) et pour les espaces communs (par exemple l'éclairage et l'alimentation électrique de l'ascenseur dans un immeuble d'appartements).
- Services et frais : Les coûts des services qui bénéficient aux locataires, tels que le nettoyage des parties communes, l'entretien des jardins, le lavage des fenêtres (fenêtres communes), et le salaire d'un concierge (
huismeester). Des frais modestes, plafonnés par la loi, pour le travail administratif du bailleur lié à ces services peuvent également être inclus.
Il est tout aussi important de savoir ce qui ne peut pas être inclus. Les bailleurs sont interdits de facturer les locataires pour des dépenses qui font partie de leurs obligations fondamentales de propriété et d'entretien. Cela inclut la taxe foncière (OZB), l'assurance de l'immeuble, les paiements hypothécaires et le coût des réparations majeures comme la réparation d'une chaudière défectueuse ou la réparation du toit. Malgré la clarté de la loi, certains bailleurs peuvent tenter d'enterrer ces coûts illégitimes dans une déclaration de charges de service vague, espérant que le locataire ne les remettra pas en question.
Le jour du règlement : le règlement annuel
Le paiement mensuel des coûts de service n'est qu'une estimation. L'intégrité du système repose sur le eindafrekening, le règlement annuel final. Les bailleurs sont légalement obligés de fournir à le locataire ce décompte détaillé et itemisé dans les six mois suivant la fin de l'année civile (c.-à-d. d'ici le 30 juin de l'année suivante).
Ce document doit clairement indiquer les coûts réels totaux pour chaque service, la manière dont ce coût a été réparti entre les locataires, le montant total des avances versées par le locataire, et le solde résultant — soit un remboursement pour le locataire, soit un montant supplémentaire à payer.
La réalité cynique est que cette obligation est fréquemment violée. De nombreux bailleurs ne parviennent pas à fournir le règlement à temps, voire pas du tout. Lorsqu'ils le font, les relevés peuvent être opaques et manquer de détails suffisants. Les locataires disposent du droit légal d'inspecter les factures et les reçus sous-jacents pour vérifier les coûts, mais exercer ce droit peut être un processus contentieux. Si un bailleur refuse de fournir un règlement adéquat, le recours principal du locataire est le Tribunal des loyers (Huurcommissie), qui a le pouvoir d'analyser les coûts et d'imposer un règlement juridiquement contraignant.
