Des frais pour quoi, exactement ?
Mutatiekosten, ou mutation costs, est un terme fourre-tout désignant des frais demandés par un propriétaire pour effectuer des changements administratifs (mutaties) à un contrat de location ou à leurs registres. Le terme est délibérément vague et peut être appliqué à diverses situations. Par exemple, une société de logement pourrait facturer mutatiekosten si un locataire dans une maison part et qu'un nouveau locataire emménage, nécessitant une modification du contrat. Un propriétaire pourrait tenter de facturer ces frais pour changer le nom sur le contrat après un mariage, ou pour le travail administratif impliqué lorsque le bail prend fin. La caractéristique clé des mutatiekosten est qu'ils visent à couvrir les frais administratifs internes du propriétaire pour des tâches liées au bail.
Du point de vue légal et des droits des consommateurs, ces coûts sont fortement douteux. L'opinion juridique prédominante est que ces tâches administratives ne sont que partie des coûts opérationnels normaux d'être propriétaire. Ils constituent un coût de faire des affaires, qui est déjà couvert par le loyer mensuel. Faire payer au locataire des frais supplémentaires pour les documents administratifs propres au propriétaire est souvent perçu comme déraisonnable (onredelijk voordeel). Bien qu'un frais très petit et clairement défini pour un service spécifique et non standard demandé par le locataire puisse être justifiable, un frais global de 'mutation' pour des modifications de routine n'est généralement pas justifié. Les locataires devraient être très sceptiques face à ces frais et exiger une justification légale claire sur pourquoi ils doivent payer pour le temps administratif du propriétaire.
La ligne entre un service et une obligation
Le débat sur mutatiekosten dépend de savoir si l'action administrative est un service pour le locataire ou une partie du devoir du propriétaire. Par exemple, à la fin d'un bail, le propriétaire doit trouver un nouveau locataire et rédiger un nouveau contrat. Le travail administratif associé est clairement pour l'avantage du propriétaire. Faire payer le locataire sortant ou entrant des mutatiekosten pour ce processus est donc considéré comme illégal. Cela est particulièrement pertinent dans le contexte des sociétés de logement, qui par le passé étaient notoires pour facturer une variété de tels frais. À la suite de pressions des organisations de locataires et de décisions juridiques, bon nombre d'entre elles ont réduit ou éliminé ces pratiques, mais elles peuvent encore apparaître.
Si un locataire se voit présenter une facture pour des mutatiekosten, la première étape devrait être de demander un décompte détaillé de ce à quoi servent les coûts et sur quelle base juridique ils sont facturés. Des justifications vagues comme 'pour le traitement du changement' ne suffisent pas. Si les frais concernent un processus standard, tel que la résiliation ou le démarrage d'un bail, le locataire peut et doit contester les frais, en référence au principe juridique selon lequel un propriétaire ne peut pas facturer ses propres frais généraux opérationnels. Souvent, le simple fait de contester les frais et de demander leur base juridique suffit pour que le propriétaire les retire discrètement.
